Ist nach zehn Jahren Goldrausch das Feuer der vietnamesischen Immobilienbranche erloschen, oder köchelt es noch immer leise und zeigt seinen wahren Wert?
Wer Vietnam noch mit den Augen von vor fünf Jahren betrachtet, wird die aktuelle Lage wahrscheinlich falsch einschätzen. Der Markt ist längst nicht mehr geprägt von rücksichtsloser Pionierarbeit und blindem Kaufrausch, sondern befindet sich in einer „ausgewählten Ära“ mit klareren Regeln sowie präziseren Chancen und Risiken.
Die wilde Atmosphäre der nationalen Spekulation ist verblasst und wurde durch eine fokussiertere Marktnachfrage ersetzt, getragen von einer starken „starren Nachfrage“.
Für Anleger bedeutet das: Die Spielregeln haben sich geändert. Die Ära des extensiven, wahllosen Handels ist vorbei, und es beginnt eine neue Phase, die sorgfältige Auswahl und ein tiefes Verständnis für regionale Unterschiede erfordert.
Die aktuelle Situation des vietnamesischen Wohnungsmarktes im Jahr 2025
Ehrlich gesagt ist es vielleicht nicht ganz korrekt, den aktuellen vietnamesischen Immobilienmarkt als „vollständige Erholung“ zu bezeichnen. Passender wäre der Begriff „struktureller Bullenmarkt“. Die Marktheizung ist hochkonzentriert, und Hanoi ist zweifellos der absolute Protagonist dieser Runde.
Daten des Bauministeriums sowie mehrerer Marktagenturen (z. B. CBRE, Savills) von Ende 2024 bis Anfang 2025 zeigen mehrere charakteristische Merkmale:
Starre Nachfrage als „Marktstütze“: Vor allem in Hanoi sorgt die große junge Bevölkerung, die fortschreitende Urbanisierung und der Wunsch vieler Familien nach einem besseren Lebensumfeld für eine stabile starre Nachfrage. Sie ist der Grund, warum die Immobilienpreise trotz wirtschaftlicher Schwankungen hoch und steigend bleiben.
Hanoi führt klar, Angebot übersteigt Nachfrage: Die Wohnungspreise auf dem Kapitalmarkt sind rasant gestiegen. Einige neue Projekte in zentralen Lagen oder mit hochwertiger Ausstattung verzeichnen jährliche Preissteigerungen von bis zu 70 %, was früher unvorstellbar gewesen wäre. Der Marktbestand ist nahezu erschöpft, die Angebotsseite stark begrenzt – ein klarer Verkäufermarkt entsteht.
Ho-Chi-Minh-Stadt erholt sich moderat und schwankend: Im Vergleich zu Hanoi verläuft die Erholung hier langsamer und volatiler. Die Markttransaktionen konzentrieren sich hauptsächlich auf bewohnbare B-Klasse-Wohnungen und leicht zugängliche Immobilien in der Innenstadt, was auf rationalere Käufer hinweist, die den tatsächlichen Wohnwert in den Vordergrund stellen.
Regulatorische Reformen sorgen für neue Impulse: Das neu überarbeitete Bodenrecht, Wohnungsrecht und Immobilienwirtschaftsgesetz treten 2025 schrittweise in Kraft. Dadurch steigt die Markttransparenz erheblich, und die Rechte der Hauskäufer werden besser geschützt – ein entscheidender Faktor für vorsichtige in- und ausländische Investoren.
Kennzahlen in Kürze (2024–Anfang 2025)
| Indikator-Elemente | Werte/Trends |
|---|---|
| Durchschnittspreis für Ferienwohnungen in Hanoi | Ca. 2.800–4.200 USD/㎡ (15–25 % Steigerung gegenüber dem Vorjahr, einige Projekte sind höher) |
| Durchschnittspreis für Ferienwohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt | Ca. 3.200–4.800 USD/㎡ (8–12 % im Jahresvergleich) |
| Der Anteil der Ausländer, die Häuser kaufen | Ca. 10–15 % (je nach Standort und Standort) |
| Jährliche Mietrendite | 4–6 % (bis zu 7 % für High-End-Immobilien in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt) |
Zusammenfassung: Der Markt hat sich von einem allgemeinen Preisanstieg zu einem strukturellen Wachstum entwickelt. In Hanoi führt der Status als Hauptstadt, die starke lokale Nachfrage und die gravierenden Angebotsengpässe zu einer Phase binnennachfragegetriebener Aufwertungen – weit entfernt vom schwachen Markt der Vergangenheit.
Ho-Chi-Minh-Stadt präsentiert sich eher als reifer, international geprägter Markt, der allmählich zu einem stabilen Wachstumskurs zurückkehrt. Dieses wird nach Anpassungen durch ausländische Investitionen und hochwertige Mietimmobilien unterstützt.
Hauskauf in Vietnam: Regeln für Ausländer
Grundlegende Vorschriften für ausländische Investitionen in den Kauf von Wohneigentum (Ausgabe 2025)
| Projekt | illustrieren |
|---|---|
| Ist es möglich, es zu kaufen? | Ja, nur für Wohnzwecke (hauptsächlich Wohnungen) |
| Ist es möglich, einen Kredit zu bekommen? | Nein, eine einmalige Zahlung ist erforderlich (Gelder müssen legal aus dem Ausland überwiesen werden) |
| Einschränkungen für Objekte | Nicht mehr als 30 % der Anzahl der Einheiten in jedem Wohnprojekt dürfen an Ausländer verkauft werden |
| Landrechte | Ausländer kaufen Häuser ohne Grundbesitz, nur 50 Jahre Nutzung und können nach Ablauf verlängert werden |
| Kann es gemietet werden? | Es kann legal vermietet werden und unterliegt laut Gesetz der Steuer |
| Ist es für den Wiederverkauf erhältlich? | Kann an Ausländer oder vietnamesische Einheimische zu einem Steuersatz von ca. 2% weiterverkauft werden |
| Stichworte zu Eigentumsrechten | Achten Sie darauf, nach dem „Rosa Buch (Sổ hồng)“ Ausschau zu halten, dem vollständigsten Wohnungstitelzertifikat, das Ausländer erhalten können. Bevor Sie den Vertrag unterzeichnen, müssen Sie bestätigen, dass der Bauträger eine erfolgreiche Bearbeitung vorweisen kann |
Achten Sie darauf, dass Sie nach dem „Rosa Buch (Sổ hồng)“ fragen. Dies ist das umfassendste Eigentumszertifikat, das Ausländer erhalten können. Vor Unterzeichnung des Vertrags sollte bestätigt werden, dass der Entwickler erfolgreich die Beantragung dieses Zertifikats für Ausländer abgeschlossen hat.
Analyse der beliebtesten Investitionsstädte in Vietnam
Hanoi
Hanoi hat sich von einer eleganten, traditionsbewussten Stadt zu einem dynamischen Spitzenreiter entwickelt. Der Anstieg der Immobilienpreise wird hier vor allem von der wachsenden lokalen Mittelschicht und aufstrebenden Eigentümern getragen.
Beliebte Gegenden: Tây Hồ, Nam Từ Liêm
Anlagelogik: Das Angebot ist knapp, die Nachfrage hoch, und die Immobilienpreise steigen vor allem lokal.
Der Tây Hồ District ist eine traditionell wohlhabende Gegend rund um den größten Süßwassersee Hanois, den Westsee. Die Bebauung in der Umgebung ist nahezu abgeschlossen, das Angebot extrem begrenzt – dies macht die Immobilien besonders widerstandsfähig gegenüber Wertverlust und stabil in der Werterhaltung.
Die Mieterbasis ist äußerst hochwertig, darunter Diplomaten und Führungskräfte internationaler Organisationen, mit stabilen und verlässlichen Mietzahlungen. Die Gegend eignet sich sowohl für Investoren, die Wert auf langfristigen Werterhalt und qualitativ hochwertige, stabile Mieter legen, als auch für Eigennutzer, die das kulturelle Erbe und den ruhigen Seeblick schätzen.
Durchschnittliche Mietrendite (IRR): 4–6 %
Ho-Chi-Minh-Stadt
Als Wirtschaftszentrum ist der Mietmarkt von Ho-Chi-Minh-Stadt international geprägt und reif. Zwar liegen die Immobilienpreise hier nicht so hoch wie in Hanoi, doch die Mietrenditen sind stabil, was die Stadt zu einer ausgezeichneten Wahl für Investoren macht, die Cashflow generieren möchten.
Beliebte Gegenden: Thảo Điền, Bezirk 7 (Phu My Hung)
Anlagelogik: Zahlreiche internationale Schulen und Expatriate-Führungskräfte prägen die Nachfrage.
Der Stadtteil Thảo Điền steht für hochwertige Schulbezirkswohnungen, exklusive westliche Restaurants, Boutique-Cafés, Kunstgalerien und importierte Supermärkte. Er ist ein beliebter Treffpunkt für europäische und amerikanische Expat-Führungskräfte sowie internationale Schulfamilien. Die Gemeinschaftsatmosphäre ist westlich, modisch und lebendig.
Phu My Hung im Bezirk 7 ist bekannt für hervorragende Stadtplanung und Umweltsicherheit, mit großzügigen Parks, künstlichen Seen, breiten Boulevards und komfortablem Wohnraum. Die Gegend wird besonders von Familien aus Japan, Südkorea, Hongkong und Taiwan geschätzt.
Durchschnittliche Mietrendite: 4,5–6,5 %
Da Nang
Da Nang ist als Vietnams Mekka für „digitale Nomaden“ bekannt. Die Investitionslogik für Immobilien unterscheidet sich hier deutlich und richtet sich eher auf touristische Objekte. Die Stadt verfügt über den weltberühmten My-Khe-Strand, das Ba-Na-Hills-Resort sowie den goldenen Touristenkorridor, der mit der Altstadt von Hoi An verbunden ist und jährlich zahlreiche internationale Touristen und ausländische Einwohner anzieht.
Da Nang ist stark vom Tourismus und der Resortwirtschaft geprägt. Immobilieninvestitionen konzentrieren sich daher vor allem auf Serviced Apartments (Condotels), Ferienvillen und Kurzzeitmietwohnungen, wobei der Fokus eher auf Cashflow-Renditen als auf langfristiger Wertsteigerung liegt.
Im Gegensatz zu Wirtschaftszentren wie Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt kaufen Investoren in Da Nang hauptsächlich für Kurzzeitvermietung, Urlaub oder Eigennutzung. Der Markt ist volatiler, aber während der Hochsaison sind die Mietrenditen besonders hoch.
Beliebte Gebiete: entlang des Han-Flusses, rund um My Khe Beach
Anlagelogik: Die Immobilienpreise starten von einem niedrigen Niveau, die Lebenshaltungskosten sind moderat, und die Hauptstrategie besteht darin, hohe Renditen aus Kurzzeitvermietungen zu erzielen. Dabei sollte jedoch die touristische Nebensaison auf die Einnahmen berücksichtigt werden.
Durchschnittliche Mietrendite: 6–8 % (saisonal schwankend)
Der Investitionswert des Wohnumfelds
Ho-Chi-Minh-Stadt: Die Vitalität und Bequemlichkeit einer kosmopolitischen Stadt – Ho-Chi-Minh-Stadt ist die internationalste Stadt Vietnams, geprägt von einem schnellen Lebensrhythmus und vielfältigen Möglichkeiten. Für Expat-Familien und Geschäftsinhaber gibt es erstklassige internationale Schulen, private Krankenhäuser auf Industrielandniveau sowie eine große Auswahl an Restaurants und Unterhaltungsmöglichkeiten.
Ein Leben im Thảo Điền District oder in Phu My Hung bedeutet die Wahl eines nahtlosen internationalen Wohnumfelds für Ihre Familie, was ein entscheidender Vorteil ist, um hochwertige Mieter anzuziehen.
Hanoi: Kultur und Freizeit in einer tausendjährigen Hauptstadt – im Vergleich zur kommerziellen Atmosphäre von Ho-Chi-Minh-Stadt bietet Hanoi mehr kulturelle Tiefe und Ruhe. Ein Spaziergang am Hoan-Kiem-See oder ein Nachmittag in einem Café am Westsee vermittelt den einzigartigen Charme der Stadt. Für Menschen, die Lebensqualität, Geschichte und Kultur schätzen, bietet Hanoi ein besonders tiefgehendes Wohnerlebnis.
Dieses urbane Ambiente zieht zahlreiche Diplomaten, Gelehrte und Kulturschaffende an und sorgt für einen stabilen, qualitativ hochwertigen Kundenstamm.
Da Nang: Leben mit Meerblick und hoher Lebensqualität zu moderaten Kosten – Da Nang verfügt über Strände, die zu den schönsten der Welt zählen, eine hervorragende Luftqualität und niedrigere Lebenshaltungskosten als die beiden Kernstädte. Für digitale Nomaden, Freiberufler und Menschen, die einen Zweitwohnsitz oder einen Ruhestand am Meer suchen, bietet Da Nang die Möglichkeit, „mit weniger besser zu leben“.
Investieren vs. Eigennutzung
| Kategorie | Geeigneter Bereich | Bewerten Sie den Fokus |
|---|---|---|
| Langfristige Anlagen (siehe Mehrwert) | Bezirk Nam Tra Lien, Hanoi, und Bezirk Xinxin, Stadt Thu Duc, Ho-Chi-Minh-Stadt | Zukünftige Infrastruktur, MRT-Planung und industrielles Entwicklungspotenzial |
| Art des Mietinkassos (abhängig vom Cashflow) | Cao Tian Distrikt, Ho-Chi-Minh-Stadt, West Lake Distrikt, Hanoi | Stabile Nachfrage von ausländischen Mietern, Qualität des Community-Managements, einfache Vermietung |
| Art der Kurzzeitvermietung (siehe Rückgabepreis) | Da Nang, Nha Trang, Insel Phu Quoc | Einschränkungen des Touristenverkehrs und kurzfristiger B&B-Vorschriften (teilweise mit Grauzonen) |
| Selbstbeschäftigter Typ (je nach Leben) | Distrikt 7, Ho-Chi-Minh-Stadt, West Lake District, Hanoi | Umliegende Wohnfunktionen, medizinische und pädagogische Einrichtungen, kommunales Umfeld und Sicherheit |
Zukunft der Immobilienpreise in Vietnam: Prognosen & Trends 2025–2027
Es wird erwartet, dass der vietnamesische Immobilienmarkt in den kommenden Jahren in eine neue Phase stetiger Anpassung und struktureller Differenzierung eintritt. Auf Makroebene senkt die Zentralbank weiterhin die Kreditzinsen, und die neue Version des Bodengesetzes tritt 2025 offiziell in Kraft, was für mehr Transparenz bei der Preisgestaltung von Grundstücken und ein effizienteres Umfeld für Projektgenehmigungen sorgt.
Auf der Nachfrageseite wird der Markt durch die Erholung des Tourismus, die Expansion der ausländischen Produktion und die fortschreitende Urbanisierung gestützt. Dies fördert die diversifizierte Entwicklung von Wohn-, Tourismus- und Industrieimmobilien.
In den Kernstädten Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt erholen sich Wohn- und Büromärkte allmählich dank sinkender Zinssätze und Infrastrukturförderung. Besonders erstklassige Lagen und Projekte entlang der Schienenverkehrslinien zeigen eine hohe Widerstandsfähigkeit.
Touristenstädte wie Da Nang und Nha Trang werden weiterhin von Kurzzeitvermietungen und Resortimmobilien geprägt. Hier liegt der Investitionsfokus auf Cashflow-Renditen, wobei saisonale Schwankungen und operative Fähigkeiten berücksichtigt werden müssen.
Industriekorridore wie Bac Ninh, Hai Phong, Binh Duong und Dong Nai bleiben Hotspots für ausländische Investitionen. Die hohe Belegung von Standardfabriken und -lagern unterstreicht die starke Nachfrage.
Insgesamt wird der vietnamesische Immobilienmarkt in den Jahren 2025–2027 von „förderlicher Politik + struktureller Differenzierung“ geprägt sein. Kernstädte und Industrieparks bieten langfristig stabile Wachstumschancen, während Tourismusimmobilien eher auf flexible Cashflow-Investitionen ausgerichtet sind. Für Anleger wird das Verständnis der regionalen Positionierung, der Anlagetypen und der Managementfähigkeiten entscheidend sein, um zukünftige Renditen zu bestimmen.
Datenquellen
- MoC des vietnamesischen Bauministeriums – Offizieller vierteljährlicher Immobilienmarktbericht
- Allgemeines Statistikamt von Vietnam GSO – Ausländische Investitionen und makroökonomische Daten
- CBRE Vietnam – Marktanalyse für Eigentumswohnungen
- Savills Vietnam – Regional- und Marktbericht
- Batdongsan – Vietnams Mainstream-Immobilienplattform, Angebots- und Transaktionsdaten