Als Hauptstadt Südkoreas und dicht besiedeltes Wirtschaftszentrum hat Seouls Immobilienmarkt seit langem große Aufmerksamkeit sowohl von inländischen als auch von internationalen Investoren auf sich gezogen.

Von Jiangnan, wo sich einkommensstarke Familien konzentrieren, bis hin zu aufstrebenden Entwicklungsgebieten wie Longshan und Enping hat jede Region ihre eigene Preisstruktur und ihr eigenes Aufwertungspotenzial.

Für Ausländer, die sich in Südkorea niederlassen, investieren oder ihre Kinder zum Studieren schicken möchten, ist es besonders wichtig, die sich ändernden Trends und politischen Beschränkungen der Immobilienpreise in Seoul zu verstehen.

Gesamtes Immobilienpreisniveau in Seoul im Jahr 2025

Laut Statistiken des Ministeriums für Land, Infrastruktur und Verkehr aus dem ersten Quartal 2025 bewegt sich der Immobilienmarkt in Seoul weiterhin auf einem hohen Niveau, die Wohnungspreise sind nach wie vor hoch und weisen erhebliche strukturelle Merkmale auf. 

Den Daten zufolge liegt der durchschnittliche Transaktionspreis für Wohnungen in Seoul bei 1,1 Milliarden Won, was zum aktuellen Wechselkurs etwa 2,2 Millionen Yuan entspricht. 

Aus Sicht der Einheitsfläche liegt der durchschnittliche Stückpreis zwischen 100.000 und 150.000 Yuan/Quadratmeter, während der Preis einiger Wohnungen in High-End-Kerngebieten wie Jiangnan, Xinshadong und Panpu sogar 200.000 Yuan/Quadratmeter übersteigen kann.

Ein bemerkenswertes Merkmal des Immobilienmarktes in Seoul ist der hohe Grad der Apartmentisierung, wobei Wohnungen über 70 % des gesamten Wohnungsmarktes ausmachen.

Diese Struktur spiegelt nicht nur das hochkonzentrierte Wohnmuster in Seoul wider, sondern spiegelt auch die Vorliebe der Mittelschicht für Hochhauswohnungen mit klaren Eigentumsrechten, kompletter Ausstattung und bequemer Verkehrsanbindung wider.

Dies ist sehr vergleichbar mit dem Immobilienmarkt in Chinas First-Tier-Städten wie Peking und Shanghai, insbesondere im Hinblick auf das Immobilienpreisniveau in der Innenstadt, das einen klaren Trend zur Vernetzung oder sogar Aufholjagd zeigt.

Vergleichstabelle der Hauspreise in den wichtigsten Gebieten von Seoul

Region	Durchschnittspreis (KRW/pyeong)	RMB Preis/㎡	Preis/㎡ (€)	Regionale Besonderheiten
Distrikt Gangnam	42,000,000	212,000	27.560 €	Seoul ist am teuersten, wobei Bildung und Wirtschaft gleichermaßen im Vordergrund stehen
Distrikt Ruicao	38,000,000	192,000	24.960 €	Reicher Versammlungsbereich, bequemes Leben
Distrikt Songpa	34,000,000	172,000	22.360 €	Lotte World, Jamsil Entwicklungszone
Distrikt Mapo	28,000,000	142,000	18.460 €	Junge Menschen treffen sich und sind kulturell vielfältig
Bezirk Longshan	30,000,000	153,000	19.890 €	Gewerbe + Wohnanlage Gebiet
Distrikt Gwanak	18,000,000	92,000	11.960 €	Niedrige Wohnungspreise und bequeme Verkehrsanbindung
Bezirk Chengbei	17,000,000	87,000	11.310 €	Colleges und Universitäten sind konzentriert und die Nachfrage der Studenten ist groß

Distrikt Gangnam

Gangnam-gu ist die repräsentativste High-End-Wohngegend in Seoul und ein Symbol für “Wohlstand”, “Erfolg” und “intensive Bildungsressourcen” in der koreanischen Gesellschaft. Es beherbergt nicht nur eine große Anzahl renommierter Schulen (wie den Daechi-dong School District), sondern auch viele große Unternehmenszentralen, High-End-Einkaufszentren (COEX), Krankenhäuser für plastische Chirurgie und internationale kommerzielle Einrichtungen.

Aufgrund seiner intensiven Bildung, medizinischen Versorgung, Finanz- und Unterhaltungsressourcen sind die Immobilienpreise des Viertels seit langem hoch, was es zu einer der Gegenden mit den höchsten Immobilienpreisen in Seoul macht.

Distrikt Ruicao

Seocho-gu liegt im südlichen Kern von Seoul, angrenzend an Gangnam-gu, und ist einer der “reichen Bezirke” im traditionellen Sinne von Seoul. Es ist nicht nur ein dicht besiedeltes Gebiet, sondern auch ein wichtiger Treffpunkt für politische, rechtliche und pädagogische Ressourcen.

Als einer der drei Distrikte von Jiangnan (Gangnam, Seucao und Songpo) hat Ruicao einen hohen Bekanntheitsgrad in Bezug auf Wohnkomfort, Bildungsniveau und sozialen Status.

Distrikt Songpa

Songpa-gu war ursprünglich ein Randgebiet von Seoul, bis zu den Olympischen Spielen 1988 in Seoul große Veranstaltungsorte wie der Olympiapark und das Jamsil-Stadion in dem Bezirk fertiggestellt wurden, was die städtebauliche Positionierung von Songpa-gu völlig veränderte.

Nach mehr als 30 Jahren rasanter Urbanisierung hat sich Songpa zu einem subzentralen Stadtgebiet im Südosten entwickelt und ist eines der erfolgreichsten Beispiele für das Konzept der “Work-Housing-Balance” in der Landplanung Seouls.

Die treibende Kraft hinter dem Anstieg der Immobilienpreise in Seoul

Zunächst einmal ist die Knappheit an qualitativ hochwertigen Bildungsressourcen ein wichtiger Treiber, der sich auf die Immobilienpreise auswirkt. Insbesondere in traditionellen wohlhabenden Gebieten wie Gangnam-gu und Seocho-gu gibt es in Südkorea eine große Anzahl wichtiger Grund- und Sekundarschulen mit Bildungsclustern von “berühmten Schulen + berühmten Lehrern”. 

Es ist schwierig, in diesen Gegenden ein “Schulbezirkshaus” zu finden, und es ist zum Objekt vieler Familien geworden, die sich auf den Kauf stürzen. Da Bildung ein wichtiger Kanal zur Beeinflussung von Klassensprüngen ist, investieren südkoreanische Mittelschichtsfamilien stark in die Bildung ihrer Kinder, was auch die Immobilienpreise in den zentralen Schulbezirken direkt in die Höhe treibt.

Zweitens hat die kontinuierliche Optimierung der städtischen Verkehrs- und Planungspolitik zu einer starken Stützung der Immobilienpreise geführt. In den letzten Jahren hat Seoul den Ausbau seines Schienenverkehrsnetzes weiter vorangetrieben, und die Planung und der Bau einer Reihe neuer U-Bahn-Linien (wie Stadtbahn, Westlinie, Brot-U-Bahn usw.) haben dazu geführt, dass Gebiete mit unbequemen Verkehrsmitteln (wie der nördliche Yongsan-gu, Eunpyeong-gu, Gangseo-gu usw.) in den “schnellen Pendlerkreis” aufgenommen wurden.

Dies verbessert nicht nur den Lebenskomfort der Bewohner, sondern stimuliert auch die Wohnnachfrage in den Gebieten entlang der Strecke, was zu einer deutlichen Aufwertung führt.

Drittens fließt weiterhin internationales Kapital in den Immobilienmarkt von Seoul, insbesondere vor dem Hintergrund der zunehmenden globalen Unsicherheit und der relativ stabilen Zinssätze in Südkorea. Eine große Anzahl von Investoren aus China, Singapur, den Vereinigten Staaten und anderen Orten achtet weiterhin auf neue Projekte und High-End-Wohnungen im Kernbereich von Seoul, insbesondere auf die fein dekorierten Apartmentprojekte in Gangnam, Yongsan, Jamsil und anderen Gebieten, und die unterstützende Rolle internationaler Käufer bei den Immobilienpreisen wird immer wichtiger.

Schließlich verschärft der Trend der Bevölkerungskonzentration den Widerspruch zwischen Wohnungsangebot und -nachfrage. Als politisches, wirtschaftliches und kulturelles Zentrum Südkoreas konzentriert Seoul die größte Anzahl von Arbeitsplätzen im Land und öffentliche Ressourcen wie hochwertige medizinische Versorgung, Bildung und Finanzen. Es strömt weiterhin eine große Zahl junger Talente und Angestellte hinzu, wodurch die Nachfrage nach Vermietung und Kauf wächst. Seouls bebaubare Flächen sind jedoch begrenzt, und das Angebot an neuen Wohnungen kann nur schwer mit dem Bevölkerungswachstum Schritt halten, was die Wohnungsknappheit und die steigenden Preise weiter verschärft.

Analyse des Miet-Umsatz-Verhältnisses in Seoul: Ist es kostengünstiger zu kaufen oder zu mieten?

Bei der Überlegung, ob Sie ein Haus in Seoul kaufen oder mieten möchten, ist das “Miete-Umsatz-Verhältnis” ein wichtiger Wirtschaftsindikator. Das sogenannte Miete-Umsatz-Verhältnis bezieht sich auf das Verhältnis zwischen der Jahresmiete und dem Verkaufspreis des Hauses. Laut Daten aus dem ersten Quartal 2025 liegt das Miete-Umsatz-Verhältnis von Wohngebäuden in Seoul im Allgemeinen zwischen 2 % ~ 3 %, was weit unter dem Durchschnitt von 4 % ~ 6 % in Großstädten auf der ganzen Welt liegt. Diese Zahl deutet darauf hin, dass die Kapitalrendite auf dem Immobilienmarkt in Seoul niedrig ist und der Schwerpunkt eher auf dem Erhalt oder der Wertsteigerung von Vermögenswerten als auf hohen Renditen durch Vermietung liegt.

Aus dieser Perspektive ist der Kauf eines Eigenheims für Anleger, die auf der Suche nach kurzfristigen Gewinnen sind, nur begrenzt attraktiv. Niedrige Mietrenditen, gepaart mit hohen Steuern und Transaktionskosten, die mit dem Kauf von Eigenheimen verbunden sind, machen Seouls Immobilien eher zu einem antiinflationären und risikoresistenten “werterhaltenden Vermögenswert” als zu einem “hochverzinslichen Instrument” für das Cashflow-Management.

Empfehlungen für verschiedene Bevölkerungsgruppen:

• Kurzzeitaufenthalter (z.B. kurzfristige Beschäftigung, Austauschstudenten): Es empfiehlt sich, Mietwohnungen zu wählen, insbesondere bei Mietwohnungen, insbesondere bei Mietwohnungen (Vollmiete) oder Monatsmiete. Das Mietsystem ist einzigartig in Korea, wo Mieter eine hohe Kaution zahlen (in der Regel mehr als 50 % des Hauspreises), aber von der Zahlung der monatlichen Miete befreit sind und den vollen Betrag nach Ablauf des Mietvertrags zurückerstatten. Dieser Ansatz ist sehr attraktiv für Menschen, die über einen ausreichenden Cashflow verfügen, aber kurzfristig kein Haus kaufen. Die monatliche Miete eignet sich für Mieter mit hoher Liquidität und begrenzten Mitteln mit hoher Flexibilität.
• Langzeitsiedler oder Familien mit Kindern, die in Korea studieren: Wenn Sie planen, längere Zeit in Korea zu leben, ist es kostengünstiger, ein Haus zu kaufen. Trotz hoher Immobilienpreise werden die Mieten im Kerngebiet Seouls in den kommenden Jahren weiter steigen. Vor allem in beliebten Gegenden wie dem Wohnungsbau im Schulviertel und entlang der U-Bahn steigen die Mieten jedes Jahr und der Mietwettbewerb ist hart, und der Kauf von Immobilien im Voraus kann die Kosten sichern, der Inflation widerstehen und durch steigende Immobilienpreise eine Wertsteigerung des Vermögens genießen.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Merkmale des Miet-Umsatz-Verhältnisses des Immobilienmarktes in Seoul bestimmen, dass er eher für Einwohner oder Vermögensallokatoren geeignet ist, die eine langfristige Stabilität anstreben. Für Kurzzeitaufenthalter ist die Vermietung flexibler und sorgenfreier; Für Familien mit einem stabilen Lebensplan und langfristiger Entwicklungsbereitschaft ist der Kauf eines Eigenheims eine sinnvolle Wahl, um Mietsteigerungen zu vermeiden und den Erhalt und die Wertsteigerung des Vermögens zu erreichen.

Aktualisierung der Immobilienmarktpolitik in Seoul im Jahr 2025

Um den rasanten Anstieg der Immobilienpreise zu kontrollieren und spekulative Hauskäufe einzudämmen, wird die südkoreanische Regierung auch im Jahr 2025 eine Reihe von Maßnahmen zur Regulierung und Kontrolle von Immobilien umsetzen und verstärken, die sich hauptsächlich auf Kaufbeschränkungen, Kreditbeschränkungen und Verkaufsbeschränkungen konzentrieren. Das Hauptziel dieser Politik ist es, die Marktorientierung zu erreichen, die darauf abzielt, “der Stabilität der Wohnimmobilien Vorrang einzuräumen und die Investitionsspekulation abzukühlen”.

1. Die Richtlinien für Kaufbeschränkungen werden weiter verschärft

In beliebten Gebieten wie Jiangnan, Ruicao, Songpo und Longshan werden auswärtige Einwohner und Menschen ohne Wohnbedarf streng vom Kauf von Häusern ausgeschlossen. Einige Hochrisikogebiete sind immer noch “ausgewiesene Gebiete für Regulierung und Kontrolle”, und zu den Kaufbeschränkungen gehören: das Verbot des Kaufs mehrerer Häuser durch einen Haushalt und eine strengere Überprüfung des Kaufs von Eigenheimen durch ausländische Investoren. Dieser Schritt zielt darauf ab, den Zufluss von spekulativen Geldern in Kernbereiche zu begrenzen und den Raum für Familien zu sichern, die nur Häuser kaufen müssen.

2. Einführung des “Preisdeklarationssystems”, um Spekulationen zu verhindern

Die Regierung führt eine verbesserte Version des “Realpreisdeklarationssystems” für Immobilientransaktionen in Kerngebieten wie den Distrikten Jiangnan und Longshan ein, die Käufer und Verkäufer dazu verpflichten, den wahren Preis unmittelbar nach der Transaktion anzugeben und ein Ermittlungsverfahren für Transaktionen einzuleiten, die einen bestimmten Prozentsatz über dem durchschnittlichen Marktpreis liegen. Dieses System trägt dazu bei, Spekulationen wie künstlich überhöhte Preise und überhöhte Angebote einzudämmen und die Marktpreise transparenter und stabiler zu machen.

3. Reduzieren Sie die Kreditverschuldung

In Bezug auf die Kreditregulierung senkt Südkorea weiterhin seine LTV-Standards (Loan-to-Value-Ratio). Ab 2025 beträgt der maximale Kreditbetrag für das erste Eigenheim 60 % des Hauspreises für den Kauf eines Hauses in regulierten Gebieten, während in “spekulativen Gebieten mit hohem Risiko” (wie Jiangnan, Ruicao usw.) der LTV weiter auf 40 % oder sogar darunter gesenkt werden kann. Diese Maßnahme schränkt das Verhalten der Hebelwirkung von Investitionen in Immobilien mit hoher Hebelwirkung effektiv ein und hemmt auch bis zu einem gewissen Grad den irrationalen Anstieg der Immobilienpreise.

4. Beschränken Sie das Halten von “mehreren Sets in einem Haushalt”, um Erstkäufer zu unterstützen

Der Fokus der Politik liegt weiterhin auf Erstkäufern von Eigenheimen. Haushalte mit zwei oder mehr Häusern sind mit höheren Grundsteuern, Transaktionssteuern und Beschränkungen für Bankkredite, die Berechtigung zum Kauf von Eigenheimen usw. konfrontiert. Erstkäufer von Eigenheimen können einige Steuervergünstigungen und Kreditanreize genießen, z. B. können langfristig ansässige junge Familien zinsgünstige Kreditunterstützung erhalten. Diese Art der strukturellen Regulierung der “Unterdrückung von Spekulationen und Sicherstellung einer rigiden Nachfrage” zielt darauf ab, die Rückbesinnung des Wohnens auf wohnliche Eigenschaften zu fördern.

Wie können Ausländer ein Haus in Seoul, Südkorea, kaufen?

Südkorea steht Ausländern im Allgemeinen offen, ein Haus zu kaufen, aber sie benötigen ein legales Aufenthaltsvisum, wie z. B. ein Visum der F-Serie (Wohnsitz, ständiger Wohnsitz, Heiratseinwanderung usw.) oder der D-Serie (Studium im Ausland, Unternehmensentsendung, Arbeitssuche usw.), und ein kurzfristiges Besuchsvisum kann kein Haus kaufen.

Der Kaufprozess umfasst die Unterzeichnung eines Kaufvertrags, das Ausfüllen der Immobilienerklärung, die Zahlung von Steuern und die Registrierung von Eigentumsrechten. Beim Kauf eines Hauses müssen Sie Dokumente wie Reisepass, Ausländerregistrierungskarte, Einkommensbescheinigung und Bankeinlagenbescheinigung einreichen.

In Bezug auf Kredite haben Ausländer in der Regel Schwierigkeiten, Kredite in der gleichen Höhe wie ihre eigenen Einwohner zu erhalten, und sie müssen eine Anzahlung von mehr als 40 % vorbereiten, und die Kreditzinsen und -bedingungen sind relativ streng. Die Steuern umfassen hauptsächlich etwa 4% Erwerbssteuer, 1,5% ~ 2% Registrierungssteuer und jährliche Grundsteuer, die entsprechend dem Hauspreis gezahlt wird.

Insgesamt haben Ausländer eine hohe Schwelle für den Kauf eines Hauses in Südkorea, und es wird empfohlen, dass Langzeitbewohner mit stabilem Einkommen den Kauf eines Hauses in Betracht ziehen, während Kurzzeit- oder Nichtansässige eher für Leasing oder vorsichtige Investitionen geeignet sind.

Der Preisunterschied zwischen neuen und gebrauchten Häusern in Seoul

Neue Immobilien in Seoul sind oft mit einem höheren Aufpreis verbunden, insbesondere im Stadtzentrum und in wichtigen Sanierungsgebieten wie Yongsan und Mapo, die für ihre modernen Annehmlichkeiten und innovativen Designs beliebt sind.

Im Gegensatz dazu handelt es sich bei gebrauchten Häusern meist um ältere Wohnungen, und obwohl der Preis relativ niedrig ist, müssen Käufer oft die Mehrkosten für die nachträgliche Renovierung und Instandhaltung tragen. In den letzten Jahren wurden mit der aktiven Umsetzung des “Urban Regeneration Plan” durch die Regierung von Seoul das Gesamtumfeld und die Infrastruktur einiger alter Gemeinden verbessert, was den Marktwert einiger gebrauchter Häuser erheblich erhöht und den Preisunterschied zu neuen Projekten verringert hat.

Prognose 2025: Entwicklung der Hauspreise in Seoul in den nächsten fünf Jahren

jährlich	Es wird erwartet, dass die Immobilienpreise steigen werden	Wichtige Treiber
Im Jahr 2025	+3%~5%	Niedriger Zinssatz + starre Nachfrage + Kauf im Ausland
Im Jahr 2026	+2%~4%	Entwicklungsprojekte konzentrieren sich auf den Markt
Im Jahr 2027	glatt	Die politischen Interventionen wurden verstärkt
Im Jahr 2028	+1%~2%	Langfristige strukturelle Bevölkerungskonzentration
Im Jahr 2029	Das hängt von der Police ab	Abhängig von der makroökonomischen Entwicklung

Seoul VS andere koreanische Stadthauspreise vergleichen

Stadt	Durchschnittlicher Zimmerpreis (KRW/pyeong)	Schwerpunkte	Entwicklungspotenzial
Pusan	20,000,000	Haeundae, Nam-gu	Haus mit Meerblick, Verkehrsknotenpunkt
Daegu	15,000,000	Bezirk Shoucheng, Bezirk Daxi	Bildungsressourcen wachsen
Suwon	18,000,000	Bezirk Bada, Bezirk Lingtong	Seouls Pendlerkreis: Preisverfall bei Immobilien
Inchon	16,000,000	Bezirk Songdao und Yanshou	Aufstrebendes internationales Geschäftsviertel

Die Immobilienpreise in Seoul sind nach wie vor die höchsten des Landes, aber auch die peripheren Städte holen aufgrund des verbesserten Verkehrs und der politischen Förderung schnell auf.

Anlageberatung und Risikowarnung

Zu den Personen, die sich für den Kauf von Immobilien in Seoul eignen, gehören hauptsächlich: Personen, die schon lange in Südkorea leben oder arbeiten; Familien mit Bildungsbedürfnissen von Kindern, die ihr Lebensumfeld stabilisieren möchten; und Käufer, die sich auf den Erhalt von Vermögenswerten konzentrieren und auf der Suche nach einer soliden Investition sind.

Hauskäufer müssen sich jedoch mehrerer Risiken bewusst sein: Erstens wirkt sich die Wechselkursschwankung des RMB gegenüber dem koreanischen Won direkt auf die tatsächlichen Kosten für den Kauf eines Hauses und die Kapitalrendite aus; Zweitens setzt die südkoreanische Regierung weiterhin Regulierungsmaßnahmen wie Kaufbeschränkungen, Kreditbeschränkungen und Steuererhöhungen um, die die Schwelle für den Kauf eines Hauses und die Kosten für den Besitz erhöhen können; Schließlich besteht Unsicherheit in Bezug auf die Marktliquidität, und wenn die Immobilienpreise stagnieren oder in Zukunft sogar fallen, kann es schwierig sein, wieder zu verkaufen. Bevor Sie ein Haus kaufen, sollten Sie Ihre eigenen Bedürfnisse und Ihre Risikobereitschaft vollständig einschätzen.

Epilog

Im Jahr 2025 wird der Immobilienmarkt in Seoul immer noch einen Zustand von “hoher Schwelle, hoher Aufmerksamkeit und hoher Stabilität” beibehalten. Für Ausländer, die nicht vorhaben, häufig Geld auszuzahlen, lange zu leben oder eine Vermögensallokation zu planen, ist Seoul immer noch eine Stadt, die ernsthafte Recherchen und Investitionen wert ist.

Es wird empfohlen, die Immobilienpreise, Schulen, Verkehrsmittel und Bequemlichkeiten des Lebens in der Gegend gründlich zu recherchieren, bevor Sie eine Kaufentscheidung treffen, und einen professionellen Makler oder Rechtsberater zu beauftragen, der Sie bei dem gesamten Kaufprozess in Kombination mit den neuesten Immobiliengesetzen und -richtlinien in Südkorea unterstützt.