Als jemand, der den japanischen Immobilienmarkt schon lange verfolgt, habe ich festgestellt, dass die Immobilienpreise in Tokio schon immer ein unvermeidliches Thema waren. Egal, ob es sich um einen lokalen Büroangestellten handelt oder um jemanden, der plant, sich in Japan niederzulassen, zu investieren oder zu mieten, fast alle stellen die gleiche Frage: Wo ist der Hauspreis in Tokio angemessen? Wo kann man am besten übernachten?

Schließlich ist Tokio keine einfache Stadt, sondern besteht aus 23 speziellen Bezirken, von denen jeder eine sehr unterschiedliche Atmosphäre, Bequemlichkeit und Lebenshaltungskosten hat. Wenn Sie diese regionalen Unterschiede nicht verstehen, ist es leicht, “auf die Grube zu treten”, wenn Sie ein Haus nur aufgrund des Preises auswählen.

In diesem Artikel werde ich die Immobilienpreise und Yen-Preise pro Quadratmeter (mit RMB-Umrechnung) in den 23 Bezirken Tokios auf der Grundlage der neuesten Daten im Jahr 2025 ermitteln und gleichzeitig einige meiner eigenen Beobachtungen und Erfahrungen kombinieren, um die Merkmale der einzelnen Bezirke zu teilen, welche Art von Menschen zum Wohnen geeignet sind oder wie hoch der Investitionswert ist.

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2025 Tokio Zimmerpreisliste für 23 Stationen (JPY/EUR)

Referenz zum Wechselkurs: 1 Yen ≈ 0,00615 € (abhängig vom tatsächlichen Wechselkurs)

Rang	Name des Distrikts	Preis pro Quadratmeter (RMB)	Preis pro Quadratmeter (€)	Regionale Besonderheiten
1	Hafen	71.400	9.282 €	Internationale High-End-Wohngegend, geeignet für Menschen mit hohem Einkommen und ausländische Käufer
2	Bezirk Chiyoda	67.400	8.762 €	Der Kernbereich der Politik und des Kaiserpalastes ist rar und weist einen starken Werterhalt auf
3	Bezirk Shibuya	65.800	8.554 €	Ein Treffpunkt für junge Leute und die Kreativwirtschaft, geeignet für Freiberufler und Investoren
4	Zentraler Bezirk	59.900	7.787 €	Geschäftsviertel Ginza und Nihonbashi, Finanz- und High-End-Einzelhandelszentren
5	Bezirk Meguro	55.700	7.241 €	Eine ruhige, hochwertige Wohngegend, die für Familien der Mittelklasse geeignet ist
6	Bezirk Shinjuku	55.600	7.228 €	Ein belebter Verkehrsknotenpunkt, der sich für kurz- und mittelfristige Aufenthalte und junge Leute eignet
7	Bezirk Bunkyo	55.400	7.202 €	Wichtiges Bildungszentrum mit Universität von Tokio, geeignet für Familien, die Wert auf Bildung legen
8	Bezirk Shinagawa	52.800	6.864 €	Bequemer gewerblicher Transport, viele ausländische Unternehmen, geeignet für Pendler
9	Bezirk Toshima	50.600	6.578 €	Der Kern von Ikebukuro, bequem für das Leben, geeignet für Singles und Büroangestellte
10	Distrikt Taitung	48.300	6.279 €	Sehenswürdigkeiten wie Asakusa und Ueno, aktiv aber teilweise alte Gebäude
11	Bezirk Sumida	46.000	5.980 €	Tokyo Skytree befindet sich hier, familienfreundlich mit schöner Landschaft
12	Bezirk Setagaya	45.900	5.967 €	Das größte Wohngebiet mit viel Grün, geeignet für Kinderbetreuung und Altenpflege
13	Bezirk Koto	45.800	5.954 €	Neues Entwicklungsgebiet der Bucht, praktisch für preisbewusste Familien
14	Bezirk Nakano	45.100	5.863 €	Treffpunkt für Subkulturen, Jugendliche und kreative Gruppen aktiv
15	Bezirk Ota	42.100	5.473 €	Nahe Flughafen Haneda, praktisch für Geschäftsreisende
16	Distrikt Sugi	42.000	5.460 €	Stabile Bewohner, viele Parks, geeignet für Familien mit kleinem Budget
17	Norden	40.700	5.291 €	Traditionelle Wohnlagen, komfortables Wohnen, stabile Mieten
18	Arakawa-Bezirk	37.600	4.888 €	Randbereich, meist Altbauwohnungen
19	Ausbildungsbezirk	34.900	4.537 €	Gute Bildungsressourcen, geeignet für Studenten und Beamte
20	Bezirk Banqiao	34.700	4.511 €	Kostengünstig, geeignet für Erstkäufer und junge Familien
21	Bezirk Edogawa	27.300	3.549 €	Bequem zu leben, budgetfreundlich, geeignet für normale Familien
22	Bezirk Katsushika	26.600	3.458 €	Starker Vorstadtcharakter, niedrige Lebenshaltungskosten, für preisbewusste Käufer geeignet
23	Bezirk Adachi	25.700	3.341 €	Niedrigster Preisbereich, moderate Mietrenditen, für sehr kleine Budgets geeignet

Wie wählen Sie das richtige Immobiliengebiet in Tokio für sich aus?

In Tokio, einer Stadt, die sowohl international als auch voller Persönlichkeit ist, gibt es wirklich keine “Standardantwort” auf die Wahl eines Hauses. Unterschiedliche Menschen legen Wert auf ganz unterschiedliche Punkte: Die einen streben nach Lebendigkeit und Bequemlichkeit, die anderen bevorzugen Grün und Ruhe; Manche Menschen haben ein großzügiges Budget und achten auf Standort und Kreis; Manche Leute sind vorsichtig und kümmern sich mehr um das Preis-Leistungs-Verhältnis.

Im Folgenden finden Sie die Wahlkreisvorschläge für vier typische Hauskäufer, die ich auf der Grundlage der realen Erfahrungen der Menschen um mich herum und der Grundsituation jedes Bezirks zusammengefasst habe. Ich hoffe, es kann Ihnen helfen, den “richtigen Geschmack” schneller zu finden.

High-End-Lifestyle-Seeking / Return-on-Investment-Orientierung

Wenn Sie ein Fachmann mit einem Jahresgehalt von mehr als 10 Millionen Yen oder eine Führungskraft eines ausländischen Unternehmens oder einer ausländischen Familie sind, dann sind Minato Ward (Roppongi, Azabu), Chiyoda Ward (Marunouchi) und Chuo Ward (Ginza Area) Ihre erste Wahl.

Empfohlene Gebiete: Bezirk Minato, Bezirk Chiyoda, Bezirk Chuo

Diese Orte verfügen nicht nur über bequeme Verkehrsmittel, viele internationale Schulen, ein sauberes und menschenwürdiges Lebensumfeld und komplette unterstützende Einrichtungen, die für Menschen mit hohen Anforderungen an die Lebensqualität geeignet sind.

Minato-ku, Tokio

Minato Ward ist berühmt für seine multinationalen Unternehmenszentralen, Botschaften und internationalen Schulen und ist der bevorzugte Ort für ausländische vermögende Privatpersonen und Fachleute. In den Köpfen vieler Menschen ist es fast die “Decke des Lebens in Tokio”.

Dies ist nicht nur eine Gegend mit einer hohen Konzentration an Luxuswohnungen, sondern auch eine erstklassige Lage mit dem internationalsten Gefühl, der Identität und dem Komfort in Tokio. Ob Arbeit, Bildung, medizinische Versorgung oder Freizeit, es bietet fast jedes Schlüsselelement bis zum Äußersten.

Die Stadtteile Roppongi und Toranomon im Bezirk Minato sind die Heimat vieler internationaler Finanzinstitute und professioneller Dienstleistungsunternehmen sowie der Heimat ausländischer Führungskräfte, Anwälte, Berater und anderer Fachleute. Obwohl einige Technologieunternehmen ihren Hauptsitz in Shibuya oder Chiyoda haben, ist Minato immer noch eine der kosmopolitischsten Gegenden Tokios mit einer hohen Lebensqualität.

Das bedeutet, dass die Jobdichte hier extrem hoch ist, insbesondere für Praktiker in Branchen mit hoher Wertschöpfung wie Finanzen, Beratung, Technologie und Medizin.

Chiyoda, Tokio

Als Zentrum der nationalen Regierung und der Rechtsangelegenheiten Japans vereint Chiyoda Ward das Büro des Premierministers, das Parlament, wichtige Ministerien und den Obersten Gerichtshof, und die Büronachfrage ist seit langem stark.

Als kleinster Verwaltungsbezirk unter den 23 Bezirken Tokios ist der Bezirk Chiyoda extrem knapp an Grundstücken, mit einem sehr geringen Anteil an Wohnland und einem knappen Angebot an neuem Wohnraum.

Diese “Knappheit” verleiht Immobilien in der Region eine starke Werterhaltungsfähigkeit, so dass sie von vermögenden lokalen Käufern und institutionellen Anlegern bevorzugt werden.

Chuo-ku, Tokio

Der zentrale Bezirk verfügt sowohl über hochwertige Gewerbe- als auch über lebenswerte Funktionen und weist starke städtebauliche Verbundcharaktere auf. Vertreten durch Ginza und die Nähe des Bahnhofs Tokio, versammelt es eine große Anzahl von Flagship-Stores internationaler Luxusmarken, High-End-Kaufhäuser und High-Star-Hotels, die vermögende Verbraucher aus dem In- und Ausland anziehen, und ist eines der repräsentativsten High-End-Gewerbegebiete in Tokio.

Gleichzeitig gibt es in der Gegend auch eine Reihe hochwertiger Wohngebiete wie Harumi, Tsukishima und Tsukuda, mit Landschaften am Wasser und neuen Turmwohnungen, die einen modernen Wohnkreis bilden, der für Menschen mit hohem Einkommen geeignet ist.

Aufgrund der Koexistenz von Gewerbe- und Wohnnachfrage und der Knappheit der Grundstücksressourcen hat der Immobilienmarkt im Bezirk Chuo eine starke Risikoresistenz und ein langfristiges Wertschöpfungspotenzial gezeigt, was ihn zu einem wichtigen Bereich macht, der von vermögenden Privatpersonen und institutionellen Anlegern bevorzugt wird.

Die drei Regionen verfügen nicht nur über eine stabile und große Basis an High-End-Käufern und -Mietern, insbesondere von im Ausland lebenden Geschäftsleuten aus Europa, den Vereinigten Staaten und Asien, die dafür sorgen, dass die Mieten und Transaktionspreise lange Zeit stark bleiben.

Es verfügt auch über eine breite Palette von Wohneinrichtungen, darunter Tokios Top-Universitäten, internationale Schulen, medizinische Einrichtungen sowie luxuriöse Einkaufs-, Kultur- und Unterhaltungseinrichtungen mit bequemen Verkehrsmitteln und mehreren U-Bahn- und JR-Linien.

Insgesamt sind diese drei Quartiere nicht nur Symbole für hochwertiges Wohnerlebnis, sondern auch die erste Wahl für hochwertige Immobilienvermögen mit stabilen Anlagerenditen und Wachstumspotenzial.

Büroangestellter/Pendler orientiert

Für die meisten arbeitenden Menschen in Tokio ist das wichtigste Kriterium für einen Wahlkreis oft “bequemer Transport + effizientes Leben”. Shinagawa Ward ist ein wichtiges Verbindungsdrehkreuz für den Flughafen Shinkansen und Haneda und eignet sich daher nicht nur für Pendler nach Tokio, sondern auch für Geschäftsleute, die häufig von und nach Kansai oder international reisen.

Empfohlene Gebiete: Bezirk Shinagawa, Bezirk Shinjuku, Bezirk Shibuya

Shinjuku und Shibuya sind berühmte multifunktionale Knotenpunkte in Tokio, die nicht nur die Hauptstrecken der Stadt verbinden, sondern auch umfangreiche kommerzielle Einrichtungen und Mietbedürfnisse, die für Freiberufler, Angestellte in Unternehmen oder kurzfristige Mietinvestoren geeignet sind.

Der Komfort des Lebens in den drei Orten ist hoch, und Sie können das Nachtleben der Stadt nach der Arbeit in der Nacht problemlos genießen.

Familienkäufer / Menschen, die Wert auf Kinderbetreuung und Lebensqualität legen

Für Familien, die sich niederlassen und Kinder großziehen möchten, sind die Ruhe und Sicherheit des Wohnumfelds sowie der Reichtum an Bildungsressourcen die wichtigsten Indikatoren.

Empfohlene Gebiete: Bezirk Bunkyo, Bezirk Setagaya, Bezirk Suginami, Bezirk Nerima

Bunkyo Ward ist nicht nur die Heimat der Universität von Tokio, sondern auch ein Treffpunkt für viele bekannte Grund- und Mittelschulen und beliebt bei Familien, die auf die Unterbringung im Schulviertel achten.

Die Bezirke Setagaya und Suginami sind als “ideale Wohngebiete für Tokioter” bekannt, mit vielen Grünflächen und guter Sicherheit, und das Lebenstempo ist langsam, aber angenehm, besonders geeignet für die Erziehung von Kindern und die Begleitung älterer Menschen.

Der Distrikt Nerima ist bekannt für seine relativ erschwinglichen Wohnungspreise und sein stabiles Leben und wird von Beamten und Lehrerfamilien bevorzugt.

Hauskäufer mit begrenztem Budget

Für Hauskäufer mit kleinem Budget, junge Paare, die eine Familie gründen, oder Erstkäufer von Eigenheimen ist die Frage, wie sie die Kosten niedrig halten und gleichzeitig das Pendeln akzeptabel halten können, eine wichtige Überlegung.

Empfohlene Gebiete: Bezirk Koto, Bezirk Itabashi, Bezirk Nakano, Bezirk Edogawa

Der Stadtteil Koto, ein wichtiges Gebiet an der Küste der Bucht von Tokio, hat sich in den letzten Jahren durch die kontinuierliche Weiterentwicklung von Stadtsanierungs- und Landgewinnungsprojekten zu einem heißen neuen Wohngebiet in Tokio entwickelt.

Vor allem in den Gebieten Toyosu, Ariake und Shinonome sind nicht nur eine große Anzahl neuer Hochhaus-Apartmentprojekte entstanden, sondern auch die Blockplanung insgesamt ist relativ modern, mit großzügigen Straßen und reichlich Grünflächen, die sowohl lebenswert als auch potenziell für zukünftige Entwicklungen sind.

Im Vergleich zu traditionellen Kerngebieten wie Minato und Chiyoda sind die Immobilienpreise in Koto Ward relativ erschwinglich, was die Stadt bei Käufern mit begrenztem Budget, aber auf der Suche nach Lebensqualität beliebt macht.

Unabhängig davon, ob es sich um einen Familienkäufer oder einen Erstkäufer eines Eigenheims handelt, wird der Bezirk Jiangdong für seinen “hohen CP-Wert” (Kostenleistung) bevorzugt.

Darüber hinaus werden die Wohnmöglichkeiten in der Umgebung kontinuierlich verbessert. Große Einkaufszentren (wie LaLaport Toyosu, AEON Shinonome), Krankenhäuser, Parks, internationale Schulen usw. stehen zur Verfügung;

Was den Transport betrifft, so verlaufen die Tokyo Metro Yurakucho-Linie, die Rinkai-Linie, Yurikamome und andere Linien durch den Norden und Süden und verbinden Ginza, Shinjuku, Odaiba und andere kommerzielle Kerne direkt. Speziell für Familien mit Kindern werden in vielen Regionen des Distrikts Jiangdong auch die Bildungsressourcen und die Unterstützung der Kinderbetreuung schrittweise optimiert.

Aus Sicht der langfristigen Investitionen wird erwartet, dass mit dem Gesamtwiederaufbau der Bucht von Tokio und den kontinuierlichen Investitionen in die Verkehrsinfrastruktur die Wohnattraktivität des Bezirks Koto weiter zunehmen wird, mit einem gewissen Wertschöpfungspotenzial.

Itabashi und Nakano befinden sich nicht im Stadtzentrum, aber sie sind gut angebunden, aktiv in der Vermietung und im Verkauf und praktisch für Bewohner, die ein “Gleichgewicht” am Rande der Stadt suchen. Edogawa Ward ist eine traditionelle Wohngegend mit einer starken Gemeinschaftsatmosphäre und niedrigen Preisen, was es zu einer sehr kostengünstigen Wahl macht.

Epilog

Die Immobilienpreise in Tokio insgesamt zeigen ein signifikantes Muster von “High Center and Low Edge”, das eng mit Faktoren wie der funktionalen Gestaltung der Stadt und der Dichte der Verkehrsknotenpunkte zusammenhängt. In Kerngebieten wie dem Bezirk Minato, dem Bezirk Chiyoda, dem Bezirk Chuo usw. sind die Immobilienpreise aufgrund der Ansammlung einer großen Anzahl politischer, wirtschaftlicher und hochwertiger kommerzieller Ressourcen weiterhin hoch. Die relativ peripheren Gebiete sind aufgrund von Faktoren wie Pendelentfernung und Entwicklungsgrad erschwinglicher.

Bei der Auswahl eines Hauses reicht es oft nicht aus, sich auf den Preis zu konzentrieren. Eine wirklich ideale Wahl sollte das zukünftige Wertsteigerungspotenzial, die Leichtigkeit des Lebens, die Pendelzeit, die umliegenden Einrichtungen und die persönlichen Lebens- oder Investitionsbedürfnisse berücksichtigen. Jedes Viertel, jeder Bahnhof, ja sogar jede Straße hat ihre eigene Einzigartigkeit und ihren eigenen Entwicklungsrhythmus.

Ich hoffe, dass dieser Artikel Ihnen eine wertvolle Referenz für Ihre Kauf-, Investitions- oder Mietentscheidungen in Tokio liefern kann. Rationales Urteilsvermögen und langfristige Perspektive sind der Schlüssel, um Marktschwankungen zu bewältigen und Werte zu erfassen.