近年、「家を買って海外に行こう」という声が高まり、日本やタイ、マレーシアがたびたび話題に上ってきました。そして今度は韓国が注目されています。
韓国には、ソウルの大都市らしい活気、釜山のゆったりとした生活リズム、済州島の潮風と陽光など、確かに多くの魅力があります。短期滞在であれば、その誘惑に惹かれるのも無理はありません。
しかし、実際に情報を調べ、住宅価格を確認し、政策を学んでいくと、韓国が「お金を払って永住できるアイデンティティを簡単に手に入れられる国」ではないことにすぐ気づかされます。
この文章は、誰かを思いとどまらせるために書いているのではなく、私自身が韓国で家を買う過程で直面した落とし穴、読んだ書類、エージェントとのやり取りなどを整理する目的で書いています。最終的に購入するかどうかはあなた自身の判断ですが、その決断を下す前に、ぜひ一度冷静に考えてみてください。
韓国で不動産を購入すれば移民できるのか？
多くの海外不動産プロモーションでは、「家を買えばアイデンティティを得られる」といった言葉が非常に魅力的に語られています。そのため、韓国で不動産を購入すれば、長期居住権を簡単に取得でき、最終的には市民権につながると誤解してしまう人も少なくありません。
しかし、こうした認識は韓国の実際の政策とは一致しません。韓国は不動産購入による移民制度を設けておらず、単に家を買っただけでは、どのような在留資格も自動的には付与されないのです。
韓国の移民・居住制度は、主に就労、投資、結婚、留学といったルートに基づいています。単純な不動産購入はあくまで財産の取得行為と見なされ、ビザや長期滞在資格を得る直接的な根拠にはなりません。
一方で、済州島などでは過去に「投資移民制度」が導入されたことがあります。ただし、その条件は非常に厳しく、通常5億ウォン以上の投資が求められ、一般の住宅購入ではなく、政府が指定する不動産や開発事業への投資でなければなりません。
韓国で家を買う現実とF-2居住ビザの関係
次に紹介したいのは、韓国のF-2ビザです。F-2ビザは本質的に「居住ビザ」であり、その審査基準には、申請者の学歴、勤務年数と専門スキル、韓国での年収水準、納税記録、ある程度の韓国語能力があるかどうか、韓国社会への適応力と貢献度など、さまざまな要素が含まれます。
韓国政府は、通常、100点満点中80点程度が合格する必要があるポイント制に基づいて志願者を評価します。
経済的貢献には通常、高所得、高学歴、継続的な納税、韓国語能力が含まれます。場合によっては、外国人は不動産を含む大規模な投資を通じてF-2ビザを申請することができます。
ただし、これは単にスイートルームを購入するのではなく、購入金額が5億ウォン(約26万元)以上に達しなければならず、不動産が政府指定地域(済州島や一部の経済自由区域など)に位置しなければならず、保有期間中は引き続き韓国に合法的に居住しなければならないなど、複数の条件を満たす必要がある。
同時に、申請者は語学成績、税金請求書、居住計画などの補足資料も提出し、韓国入国管理局による総合評価に合格する必要があります。それでも、このタイプのビザは通常、1~3年間の長期居住のみを目的としており、永住権と同等ではありません。
韓国での住宅購入とF-5永住ビザの実態
韓国のグリーンカードを取得したい人にとって、F-5 永住ビザは最終的な目標です。ただし、このタイプのビザの敷居は非常に高く、1 回限りの投資や住宅購入だけでは簡単に取得できません。申請者は通常、F-2 などの長期ビザを保持し、少なくとも 5 年間連続して韓国に合法的に居住する必要があります。この期間中、安定した収入と継続的な納税記録を維持し、経済的自立を確保する必要があります。
同時に、申請者は犯罪歴があってはならず、韓国政府が認める韓国語能力試験にも合格しなければならないが、通常、社会で正常に生活し、コミュニケーションできることを証明するにはTOPIK 3級以上を要求する。 また、韓国で自立して生活し、政府の公的支援に頼らない条件を備えていることを証明する必要があります。
つまり、韓国で不動産を買うために数億ウォンを費やしたとしても、実際の居住経験も不足し、税務・勤務記録もなく、韓国語の実力もなければ、F-5永住権は依然として論外だ。
住宅購入に伴う投資制度上の制約
たとえ申請者が住宅購入のための投資額要件を完全に満たしているとしても、韓国政府は住宅購入投資によるビザ申請に依然として多くの隠れた制限を設けている。
まず、一部のビザカテゴリーでは所有住宅の転貸が許可されていないため、投資の柔軟性が制限されています。 第二に、一部の地域の不動産は、投機や投機を防ぐために、取得後数年間は短期間転売を許可されていません。
また、住宅購入ビザは通常不動産自体に縛られており、不動産が売却されるとビザ資格がすぐに失効することもある。また、政策が固定されているわけではなく、韓国の出入国・投資関連政策は、経済状況や政治的要因に応じていつでも調整・強化される可能性がある。
| アイテムの制限 | 説明 |
|---|---|
| サブリースなし | 一部のビザカテゴリーでは、保有期間中に家を貸すことが許可されていません |
| 短期的には転売されないかもしれません | 一部の地域の物件は、購入後数年間は譲渡できません |
| 永続性保持要件 | 住宅購入ビザは通常、不動産自体に結びついており、不動産が売却されるとビザの資格がすぐに失効する可能性があります |
| ポリシーはいつでも調整できます | 韓国の出入国政策は固定されておらず、経済状況や政治的圧力に応じていつでも引き締められる可能性がある |
住宅購入を通じて長期居住や身元計画を実現したい場合は、特定のビザカテゴリーに対して複数の条件を満たす必要があり、これは単に住宅を購入するよりもはるかに複雑であることがわかります。
外国人による住宅購入は規制対象であり自由購入は不可
韓国の不動産市場は比較的対外的に開放されていますが、これは外国人が地元の人のように「いつでも好きなときに購入できる」という意味ではありません。実際、韓国政府は、特に人気のある都市や敏感な地域において、住宅購入資格から取引方法に至るまで、外国人購入者に対してかなり明確な制限と規制措置を設定しています。
2025年8月26日から6平方メートル以上の住居を購入しようとする外国人個人、企業、政府機関は事前に地方自治体に許可を申請しなければならず、承認後、購入した住居を4ヶ月以内に入居し、少なくとも2年間居住しなければならず、賃貸などの投資目的で居住地を使用することは禁止されています。
また、海外の資金源やビザの種類など、取引の資金源を十分に説明しなければならず、マネーロンダリングの疑いがある場合は金融情報局(FIU)に報告され、調査が開始される可能性があります。 違反者は期限内に修正を求められる可能性があり、従わない場合は、住宅価格の年間最大 10% の罰金が科せられ、取引許可が取り消される可能性もあります。
この政策は、近年の外国の投機と投機の問題に対処し、住宅価格の安定を維持することです。 韓国首都圏で住宅を購入する予定の外国人にとって、取引が合法かつ準拠していることを確認するために、関連する規制、申請プロセス、資本監督要件を事前に理解することが重要です。
住宅購入前後の報告義務
韓国で家を買うのは無料だと思いますか?決して簡単ではありません。外国人の立場では、実際の手続きが想像よりはるかに面倒です。まず、購入する前に、地域の市役所や区役所に行って申告し、住宅購入申告書を提出しなければならない。
その後、取引完了後、30日以内に不動産登録を完了する必要があります。忘れたり遅らせたりすると、罰金が科せられるだけでなく、その後の譲渡やビザ申請にも影響を与える可能性があります。
したがって、韓国で家を購入することは、「家に楽観的であれば署名して支払う」ほど単純ではなく、一連の行政手続きを経る必要があります。時間もタイトでルールも多いので、事前に心の準備をしておく必要があります。
人気エリアで課される追加の購入制限
お金さえあれば韓国のどこでも家を買えると思っている人も多いですが、実際はそうではありません。ソウルの江南や麻浦などの人気エリアは長い間投機エリアとしてリストされており、家を購入したい外国人は追加の制限に遭遇することになります。
例: 海外企業の名前で家を購入することはできません。資金源を説明する必要があり、銀行取引明細書や税務記録の提出を求められる場合があります。一部の取引では、財務省や法務省に承認を申請する必要があり、そうでなければ財産権はまったく登録できません。
したがって、ポケットに十分なお金があり、本当に購入したいと思っても、簡単に取引を完了できるわけではありません。 韓国の人気地域で家を買う敷居は予想よりはるかに高い。
外国人の住宅ローン利用はほぼ不可能
多くの人は、外国人が韓国でローンで家を購入することはほとんど不可能であることを知りません。 韓国の銀行は外国人顧客、特に永住権のない顧客に対して非常に保守的であり、基本的に住宅ローンを容易に承認しない。
つまり、韓国で家を買うつもりなら、ほぼ全額を準備しなければならない。 長期ビザや韓国での就労実績があっても、現地人のように「先に返済してからローンを組む」ことは難しいです。
もちろん、完全に例外がないわけではない。 富裕層や長期納税額を持つ外国人で、実際に融資を受けることができる人はほとんどいません。 しかし、プロセスは非常に面倒で、承認時間が長く、金利も低くありません。
韓国の住宅購入プロセス
韓国人以外の住宅購入者にとって、言語の壁と法的理解という二重のプレッシャーは、住宅購入プロセス全体を通じて重要な課題です。 これらの障害は意思決定の効率に影響を与えるだけでなく、法的または財務的リスクに直接つながる可能性があります。
住宅購入プロセスは大まかに次のとおりです。
住宅選定→購入契約書の締結→保証金(10%)の支払い→タイトル調査と税務調査の完了→残りの残金の支払い→タイトルの登録→住むか賃貸するか
韓国では、住宅購入契約の大部分が標準形式として韓国語で書かれており、詳細な文言と複雑な構造が特徴です。 韓国語にある程度の基礎があっても、「契約違反条項」、「租税分担」、「財産権瑕疵」、「仲介責任」などの核心内容を正確に理解することは難しい。
また、財産権登録制度は複雑で、身分証明書、住宅購入届、印鑑証明書、公証書類などの提出が必要です。 手続きは面倒で時間がかかるため、韓国語を話さない人にとっては困難です。
一部の売り手または仲介業者は、次のような買い手にとって不利な条項を契約に含める場合があります。
- 清算損害賠償は非対称に設定されます(清算損害に対する買い手のペナルティは売り手のペナルティよりもはるかに高くなります)。
- 家の状態に対する免除条項は、家に隠れた欠陥があったとしても、買い手が自分で負担する必要があります。
- 納税義務が不明確な場合、売り手が支払うべき地方税や印紙税などを買い手が負担する可能性があります。
専門家の審査なしに署名しなければ、後の段階で責任を問うことは非常に困難になります。
法的手続きが煩雑で、手続き上の誤りが財産権登録に影響を及ぼします。
購入契約完了後、購入者は財産権登録(登录기부등本 registration)を含む一連の法定手続きを経る必要があります。このプロセスには、次のようないくつかの韓国文書と法的資料の提出が含まれます。
- 本人確認(パスポートまたは外国人登録証)
- 外国人は事前に家を購入します(外国人は住宅購入申告)。
- 印鑑証明書(印鑑証明書)、署名認証。
- 公証された文書(国籍に応じて、バイリンガルまたは認定テキストが必要です)。
- 固定資産税・取得税納付証明書等
これらの手順のいずれかに誤りがあると、登録が遅れたり、有効な財産権証明書を取得できなくなったりする可能性があります。特に法人購入方法を使用する投資家の場合、法人名簿、投資用途の説明、資金源審査報告書などの追加資料も必要であり、これはより複雑なプロセスです。
仲介責任の境界が曖昧になり、権利を守ることが困難です。
韓国の一部の不動産業者は、外国人に完全な翻訳や法律アドバイスを行わず、取引仲介の役割をするだけだ。 家の実際の状態が宣伝と一致しない、最終的な支払いプロセスが誤解を招くなど、紛争が発生すると、購入者は孤立と無力感の状況に陥ることがよくあります。
したがって、次の人を雇うことをお勧めします。
- 不動産関連規制に精通した韓国の弁護士。
- またはバイリンガルサポートを提供する専門の仲介者。
- 必要に応じて、受入国の韓国領事館を通じて法律支援チャネルに相談することもできます。
税金・保有コストの過小評価に注意
韓国で不動産を購入するには、家自体の価格を支払うことに加えて、一連の税金と保有費用が必要です。 これらの費用は、長期間保有し、将来売却した場合、全体的な投資収益に大きな影響を与える可能性があるため、事前に計画を立てることが重要です。
| 種類 | 税金の説明 | 所見 |
|---|---|---|
| 仕入税 | 約1%~4.6% | 物件価格や面積により異なります |
| 登録税 | 約0.2% | |
| 個人所得税 | 利益を得るために売却した場合、差額に対して課税されます(最大45%) | |
| 保有税(固定資産税+総合固定資産税) | 年払い | 高額物件の負担が大きい |
| 仲介手数料 | 約0.4%~0.9% | 買い手と売り手はそれぞれ半分を支払います |
さらに、韓国の一部の都市では、特に短期的な繰り返し取引を罰するために、「空き家に対する付加税」または「投機税」も課しています。
市場リスクや政策変更には注意が必要
近年、韓国の不動産市場は大きな変動を経験しています。特に2020年から2022年にかけて住宅価格が急速に上昇し、国内外の多くの投資家の注目を集め、特にソウル、釜山、済州島などの人気地域では、外国人住宅購入者の割合もこの段階で大幅に増加した。
しかし、2023年以降、市場は徐々に調整期に入っています。政府は規制を強化し始めており、多くの不確実性とリスクをもたらしています。住宅価格は急騰の後、下落しており、外国人住宅購入者の割合の増加も政策監視や世論の回復を引き起こしています。今後、政府は転売制限、税率引き上げ、さらには外国人購入者の住宅購入割合の制限など、新たな制限を導入する可能性も排除していない。政策が変わると、外国人は資産の流動性が低下し、購入後の転売が困難になるというジレンマに直面する可能性があります。
市場や政策のリスクに加えて、住宅、賃貸、税務コンプライアンスの問題も無視できません。韓国では、一部の集合住宅、特に高級マンションや特別管理区域では、居住者の地位や利用に制限が設けられています。たとえば、一部のコミュニティでは、外国人がその地域に長期住むことを許可しておらず、商業用と住宅用の両用を禁止しています。家を賃貸に使用する場合は、法律に従って家賃税を申告し、支払う必要があります。違反すると、罰金、ビザの取り消し、さらには財産の凍結などの重大な結果が生じる可能性があります。
まとめとして
韓国の不動産システムは全体として比較的成熟しており透明性が高いが、外国人購入者にとって依然として多くの隠れた敷居と潜在的なリスクが存在する。 住宅購入を決定する前に、心に留めておくべきことがいくつかあります。
まず第一に、家を買うことはステータスを取得することと同じではなく、韓国で家を買ったからといって自動的に長期滞在や在留資格につながるわけではありません。 第二に、政策はいつでも変更される可能性があり、市場にも上昇と下降のサイクルがあるため、投資には注意が必要です。
同時に、言語、文化、法的障壁も現実的であり、国境を越えた不動産の複雑さを過小評価することはできません。 最後に、目的が異なれば必要な道や戦略も異なるため、投資、自占、移民など、目標を明確にすることがより重要です。
結局、自由な身分で家を買ったり、韓国で簡単に家を買うなどの広告を信じないでください。 ルールを十分に理解し、リスクを慎重に評価することによってのみ、韓国の不動産市場で合理的かつ安全な選択を行うことができます。