10年間のゴールドラッシュを経て、ベトナムの不動産の火は燃え尽きたのでしょうか、それとも煮えくり返してその真価を沸騰させようとしているのでしょうか?

まだ5年前の目でベトナムを見ていると、状況を見誤りしてしまう可能性が高い。 市場はもはや無謀な開拓や目を閉じてお金を稼ぐために買う時代ではなく、より明確なルールとより詳細な機会とリスクを備えた「選択された時代」に突入しました。 国民的投機の衝動的な雰囲気は薄れ、強い「硬直的な需要」に支えられたより集中した市場の熱に取って代わられました。

投資家にとって、これはゲームのルールの変更、広範で雨露の過去の時代の終わり、正確な選択と地域の違いの深い理解を必要とする新しい手が始まったことを意味します。

2025年のベトナム住宅市場の現状

率直に言って、現在のベトナムの不動産市場を「完全な回復」と表現するのは正確ではない可能性があり、より適切な言葉は「構造的強気相場」です。 市場の熱は非常に集中しており、ハノイが間違いなくこの市場の絶対的な主役です。 2024年末から2025年初めにかけて建設省といくつかの市場機関(CBRE、サヴィルズなど)が発表したデータによると、市場にはいくつかの特徴があります。

ハノイが先頭に立っており、供給が需要を上回ることが常態化しており、資本市場のアパート価格は驚異的に上昇しており、一部の新規プロジェクトは中核地域や設備の整った施設に位置しており、年間70%の上昇率も見られ、これは過去には想像もできなかった。 市場の在庫はほぼ空になり、供給側は深刻に不足しており、明確な売り手市場を形成しています。

ホーチミン市は緩やかに回復し、変動の中で機会を模索している:ハノイの暑さと比較して、ホーチミン市の回復ペースはより緩やかで不安定です。 市場取引の主な焦点は、Bグレード(中級)の住みやすいアパートとアクセスしやすいダウンタウンの物件であり、買い手がより合理的で実際の住宅価値に焦点を当てていることを示しています。

規制改革は腕に一撃を注入する:新たに改正された土地法、住宅法、不動産業法は2025年に段階的に施行され、市場の透明性が大幅に向上し、住宅購入者の権利と利益が保護され、慎重な国内外の資金を呼び込むために極めて重要である。

硬直需要は市場の「バラストストーン」となっており、特にハノイでは、若年人口の多さ、継続的な都市化、生活環境の改善に対する家族の願望が非常に堅実な硬質需要を構成しています。 これは、ハノイの住宅価格が経済変動に直面しても堅調かつ上昇を維持できる根本的な理由でもあります。

主要データクイックファクト(2024年〜2025年初頭)

指標項目	価値観/傾向
ハノイのアパートの平均価格	約2,800〜4,200米ドル/㎡(前年比15〜25%増、一部案件は高額)
ホーチミン市のアパートの平均価格	約3,200〜4,800米ドル/㎡(前年比8〜12%)
外国人が住宅を購入する割合	約10〜15%(サイトと場所によって異なります)
年間賃貸利回り	4〜6%(ハノイとホーチミン市の高級物件の場合は最大7%)

概要:市場は一般的な上昇から構造的な上昇に変わりました。 ハノイは首都としての地位、地元の堅調な硬直需要、深刻な供給不足により、過去の生ぬるい市場ではなく、内需主導の再評価が繰り広げられている。 ホーチミン市は成熟した国際市場のようなもので、調整後、外国投資と高級賃貸市場に支えられて徐々に安定した成長軌道に戻りつつあります。

外国人がベトナムで家を購入するための条件とルール

住宅購入における外国投資に関する基本規定(2025年版)

プロジェクト	説明
購入は可能ですか?	はい、住宅用(主にマンション)のみ
ローンを組むことは可能ですか?	いいえ、一括払いが必要です(海外から合法的に送金する必要があります)
オブジェクトの制限	各住宅プロジェクトのユニット数の30%を超えて外国人に販売してはなりません
土地の権利	外国人は土地所有権がなく、50年しか使用できず、有効期限が切れると更新できる住宅を購入します
貸し出しはありますか?	合法的に貸し出すことができ、法律に従って課税されます
転売可能ですか?	外国人やベトナム人現地人に約2%の税率で転売可能
財産権キーワード	外国人が取得できる最も完全なアパート所有権証明書である「ピンクブック(Sổ hồng)」を必ず探してください。 契約に署名する前に、開発者が処理の成功記録を持っていることを確認する必要があります

ぜひ「ピンクブック(Sổ hồng)」を探してください。 これは、外国人が取得できる最も完全なアパートの所有権証明書です。 契約に署名する前に、開発者が外国人向けにこの証明書を正常に申請した記録を持っていることを確認する必要があります。

ベトナムの人気投資都市の分析

ハノイ市

ハノイはエレガントな女性からダイナミックな最有力候補へと変貌を遂げました。 ここでの住宅価格の上昇は、地元の新興企業と中産階級によって推進されています。

人気エリア: タイホー、ナムトゥリエム

• 投資ロジック:供給が不足し、硬直的な需要が強く、住宅価格が国内で最初に上昇しました。

西湖郡は伝統的に裕福な地域で、ハノイ最大の淡水湖である西湖があります。 西湖周辺の土地開発はほぼ飽和状態にあり、供給も極めて不足しているため、その不動産は衰退や価値保全に非常に強い。

テナントベースは非常に質が高く(外交官、国際機関の幹部)、家賃の支払いが強力で安定しています。 資産の究極の価値保全と安定した高品質のテナントを追求する投資家や、文化遺産と静かな湖の景色を愛する所有者居住者に適しています。

平均賃貸収益率(IRR):4〜6%

ホーチミン市

経済の中心地として、ホーチミン市の賃貸市場はより国際的で成熟しています。 ここの住宅価格はハノイほど高くはありませんが、賃貸収益は安定しており、キャッシュフローを生み出すのに最適です。

• 人気エリア: Thảo Điền、7 区 (Phu My Hung)
• 投資ロジック:多くのインターナショナルスクールと駐在員の幹部があります。
  • 草田区は、高級洋食レストラン、ブティックカフェ、アートギャラリー、輸入スーパーマーケットなど、一流の学区住宅の代名詞であり、ヨーロッパとアメリカの駐在員の幹部やインターナショナルスクールの家族が好む集いの場所です。 コミュニティの雰囲気は西洋化されており、スタイリッシュで活気に満ちています。
  • 7 区のフーミーフン地区は、大きな公園、人工湖、広い大通りがあり、非常に快適な生活など、よく計画された安全な環境で知られています。 日本、韓国、香港、台湾の家族に好まれています。
• 平均賃貸収益率:4.5〜6.5%

ダナン市

ダナン市(ダナン)はベトナムの「デジタル遊牧民」のメッカとして知られており、ここの不動産投資ロジックはまったく異なり、観光不動産に傾いています。 世界的に有名なミーケービーチ、バナヒルズリゾート、ホイアンの古都につながる黄金の観光回廊があるダナンには、毎年多くの外国人観光客や駐在員が訪れます。

観光とリゾート経済はダナンの中核産業であるため、地元の不動産投資はサービスアパートメント(コンドテル)、ホリデーヴィラ、短期賃貸アパートに重点が置かれており、長期的な価値上昇よりもキャッシュフローのリターンを重視しています。

ダナンの住宅購入者は、ハノイやホーチミン市などの経済の中心地とは異なり、短期賃貸、休暇、自家利用を主に目指しており、市場の変動は大きいが、観光シーズンのピーク時には賃貸回収率が非常に高い。

人気エリア:ハン川沿い、ミーケービーチ周辺投資ロジック:住宅価格の基準期間は低く、生活費は快適で、主な戦略は短期賃貸から高いリターンを得ることです。ただし、オフピークの観光シーズンが収入に与える影響には注意が必要です。

平均賃貸収益率:6〜8%(季節変動)

生活環境の投資価値

ホーチミン市: 国際都市の活気と利便性を備えたこの都市は、ベトナムで最も国際的な都市であり、ペースの速い生活と機会に満ちています。駐在員の家族や事業主には、一流のインターナショナルスクール、先進国に匹敵する私立病院、さまざまな食事やエンターテイメントのオプションがあります。

Caotian District または Phu Mei Xing に住むことは、家族のためにシームレスな国際的な生活圏を選択することに相当し、それが高級テナントを誘致するためのコア コンピタンスです。

ハノイ: 千年の古都の文化遺産とレジャーホーチミン市の商業的な雰囲気と比較して、ハノイは文化的な沈殿と静けさがより豊かです。ホアンキエム湖のほとりを散策したり、西湖畔のカフェで午後を過ごしたりすると、この街の独特の魅力を感じることができます。生活の質を追求し、歴史と文化を愛する人にとって、ハノイはより深い生活体験を提供します。

この独特の都市気質は、多くの外交官、学者、文化実務家を魅了し、安定した質の高い賃貸顧客ベースを形成しています。

ダナン: 海に面した低コストで質の高い生活は、もう一つの理想を表しています。 「世界で最も美しいビーチの1つ」として知られる海岸線があり、空気の質が優れており、生活費は2つの中核都市よりもはるかに安いです。 デジタル遊牧民、フリーランサー、退職後の第二の家を探している人々にとって、ダナンは「より少ない労力でより良い生活を送れる」可能性を提供します。

投資と所有者占有

カテゴリ	適当なエリア	焦点を評価する
長期投資(付加価値を参照)	ハノイ市ナムチャリエン区、ホーチミン市トゥドゥック市シンシン区	将来のインフラ、MRT計画、産業発展の可能性
家賃徴収型(キャッシュフローによる)	カオティアン区、ホーチミン市、西湖区、ハノイ	外国人テナントからの安定需要、コミュニティ運営の質、賃貸のしやすさ
短期レンタルタイプ(返却率参照)	ダナン、ニャチャン、フーコック島	観光客の往来と短期的なB&B規制の制限(一部グレーゾーンがあります)
自住タイプ(生活により異なる)	7区、ホーチミン市、西湖地方、ハノイ	周辺生活機能、医療・教育施設、地域環境・安全

注:ベトナムは依然として外国投資による「一戸建て別荘」の直接購入を禁止しており、外国人が購入できる商業住宅の大部分は高層マンションです。

ベトナムの今後の住宅価格動向に関する見解

今後数年間で、ベトナムの不動産市場は着実な修復と構造的差別化の新たな段階に入ると予想されます。 マクロレベルでは、中央銀行は引き続き融資金利の引き下げを導いており、新版の土地法は2025年に正式に施行され、これによりより透明性の高い土地価格メカニズムとより効率的なプロジェクト承認環境がもたらされるだろう。 需要面では、観光業の回復、外国製造業の拡大、都市化のプロセスによって推進され、住宅、観光不動産、工業用不動産の多様な発展を支えています。

サブセクターに関しては、ハノイとホーチミン市は国の二重中核として、金利の低下とインフラの推進により住宅とオフィス市場が徐々に回復しており、特に鉄道輸送沿線の第一層地域とプロジェクトはより回復力があります。 ダナンやニャチャンなどの観光都市は短期賃貸やリゾート資産が主流であり、投資ロジックはキャッシュフローのリターンに焦点を当てていますが、季節変動や運営能力にも注意を払う必要があります。 同時に、バクニン、ハイフォン、ビンズオン、ドンナイなどの産業回廊は依然として外国投資のホットスポットであり、標準的な工場や倉庫の高い稼働率は強い需要を示しています。

全体として、2025年から2027年にかけてのベトナムの不動産市場は「有利な政策+構造的差別化」のパターンを示すでしょう。 中核都市と工業団地は長期的な成長回復力を持っていますが、観光不動産は柔軟なキャッシュフロー投資に傾倒しています。 投資家にとって、地域のポジショニング、資産の種類、管理能力を把握することが、将来のリターンを決定する鍵となります。

データソース

1. ベトナム建設省のMoC – 公式四半期不動産市場レポート
2. ベトナム統計総局 GSO – 外国投資とマクロ経済データ
3. CBREベトナム – コンドミニアム市場分析
4. サヴィルズ・ベトナム – 地域・市場レポート
5. Batdongsan – ベトナムの主流の不動産プラットフォーム、リスティング、取引データ