После десяти лет золотой лихорадки пожар вьетнамской недвижимости догорел до конца или вот-вот закипит и выкипит свою истинную ценность?

Если вы все еще смотрите на Вьетнам глазами пятилетней давности, вы, вероятно, неправильно оцениваете ситуацию. Рынок больше не является эпохой безрассудных первопроходцев и покупок с закрытыми глазами, чтобы заработать деньги, но вступил в «выбранную эру» с более четкими правилами и более подробными возможностями и рисками. Безудержная атмосфера национальных спекуляций исчезла, сменившись более сфокусированным рыночным нагревом, поддерживаемым сильным «жестким спросом».

Для инвесторов это означает изменение правил игры, окончание прошедшей эпохи обширной и дождливой росы, а также начало новой руки, требующей точного отбора и глубокого понимания региональных различий.

Текущая ситуация на рынке жилья Вьетнама в 2025 году

Откровенно говоря, возможно, было бы неверно описывать текущий вьетнамский рынок недвижимости как «полное восстановление», и более подходящим словом является «структурный бычий рынок». Накал рынка очень концентрирован, и Ханой, несомненно, является абсолютным героем этого раунда рынка. Согласно данным, опубликованным Министерством строительства и несколькими рыночными агентствами (например, CBRE, Savills) с конца 2024 года по начало 2025 года, рынок имеет несколько отличительных характеристик:

Ханой лидирует, и превышение предложения над спросом стало нормой: цены на квартиры на столичном рынке выросли ошеломляющими темпами, причем некоторые новые проекты расположены в основных районах или хорошо оборудованных объектах, с ежегодным приростом даже на 70%, что было немыслимо в прошлом. Рыночные запасы практически опустошены, а со стороны предложения серьезно не хватает, формируя четкий рынок продавца.

Хошимин восстанавливается умеренно, ища возможности в колебаниях: по сравнению с жарой Ханоя, темпы восстановления в Хошимине более умеренные и нестабильные. Основное внимание в рыночных сделках уделяется квартирам класса B (среднего класса) и легкодоступной недвижимости в центре города, что свидетельствует о том, что покупатели более рациональны и сосредоточены на фактической стоимости жилья.

Реформа регулирования вносит свой вклад: в 2025 году постепенно вступят в силу недавно пересмотренные Закон о земле, Закон о жилищном строительстве и Закон о бизнесе в сфере недвижимости, что значительно повысит прозрачность рынка и защитит права и интересы покупателей жилья, что имеет решающее значение для привлечения осторожных отечественных и иностранных средств.

Жесткий спрос стал «балластом» рынка: особенно в Ханое, где большое молодое население, непрерывная урбанизация и желание семей улучшить свою среду обитания составляют чрезвычайно устойчивый жесткий спрос. Это также фундаментальная причина, по которой цены на жилье в Ханое могут оставаться высокими и расти в условиях экономических колебаний.

Краткие факты о ключевых данных (2024 г. – начало 2025 г.)

Элементы индикатора	Ценности/тренды
Средняя стоимость квартир в Ханое	Около 2 800–4 200 USD/㎡ (рост на 15–25% по сравнению с прошлым годом, некоторые проекты выше)
Средняя стоимость квартир в Хошимине	Около 3 200–4 800 USD/㎡ (8–12% в годовом исчислении)
Доля иностранцев, покупающих жилье	Около 10–15% (в зависимости от места и местоположения)
Годовая доходность от аренды	4–6% (до 7% для элитной недвижимости в Ханое и Хошимине)

Резюме: Рынок изменился от общего подъема к структурному росту. Модель «горячего на севере и стабильного на юге» очень очевидна, и Ханой переживает раунд ревальвации, вызванный внутренним спросом из-за своего статуса столицы, сильного местного спроса и серьезного дефицита предложения, и больше не является прохладным рынком прошлого. Хошимин больше похож на зрелый международный рынок, постепенно возвращающийся к стабильному росту, поддерживаемому иностранным капиталом и рынками элитной аренды после корректировки.

Условия и правила для иностранцев для покупки дома во Вьетнаме

Основные положения об иностранных инвестициях при покупке жилья (издание 2025 года)

проект	иллюстрировать
Можно ли его купить?	Да, только для жилого использования (в основном квартир)
Можно ли получить кредит?	Нет, требуется единовременный платеж (средства должны быть переведены из-за рубежа на законных основаниях)
Ограничения по объектам	Не более 30% от количества квартир в каждом жилом проекте должно быть продано иностранцам
Права на землю	Иностранцы покупают дома без права собственности на землю, только 50 лет использования, и могут быть продлены по истечении срока
Можно ли его арендовать?	Он может сдаваться в аренду на законных основаниях и облагается налогом в соответствии с законодательством
Доступен ли он для перепродажи?	Может быть перепродана иностранцам или местным жителям Вьетнама по ставке налога около 2%
Ключевые слова прав собственности	Обязательно поищите «Розовую книгу (Sổ hồng)», которая является наиболее полным свидетельством о праве собственности на квартиру, которое могут получить иностранцы; Перед подписанием договора вы должны подтвердить, что у застройщика есть успешная запись об обработке

Обязательно поищите «Розовую книгу (Sổ hồng)». Это самый полный сертификат прав собственности, который могут получить иностранцы. Перед подписанием договора необходимо подтвердить, что у застройщика есть запись об успешном подаче заявки на получение этого сертификата для иностранцев.

Анализ популярных инвестиционных городов Вьетнама

Город Ханой

Ханой превратился из элегантной леди в динамичного лидера. Рост цен на жилье здесь в большей степени обусловлен местным выскочкой и средним классом.

Популярный район: 西湖郡 (озеро Тай)、南慈廉郡 (Nam Tu Liêm)

• Инвестиционная логика: предложение дефицитное, жесткий спрос сильный, а цены на жилье выросли первыми в стране.

Округ Уэст-Лейк является традиционно богатым районом с самым большим пресноводным озером в Ханое, Западным озером. Застройка земель вокруг Западного озера почти насыщена, а предложение чрезвычайно скудно, что делает его объекты чрезвычайно устойчивыми к упадку и сохранению стоимости.

База арендаторов исключительно качественная (дипломаты, руководители международных организаций), с сильными и стабильными арендными платежами. Он подходит для инвесторов, которые стремятся к сохранению максимальной стоимости активов и стабильных высококачественных арендаторов, а также для владельцев-жильцов, которые любят культурное наследие и спокойные виды на озера.

Средняя доходность от аренды (IRR): 4–6%

胡志明市(Хошимин)

Будучи экономическим центром, рынок аренды жилья в Хошимине является более международным и зрелым. Хотя цены на жилье здесь не такие высокие, как в Ханое, доходы от аренды стабильны, что делает его отличным выбором для получения денежного потока.

• Популярные районы: Thảo Điền, Район 7 (Phu My Hung)
• Инвестиционная логика: Есть много международных школ и иностранных руководителей.
  • Район Каотянь является синонимом первоклассного жилья школьного округа, с высококлассными западными ресторанами, бутик-кафе, художественными галереями и импортными супермаркетами, а также является предпочтительным местом сбора европейских и американских руководителей из числа экспатриантов и семей международных школ. Атмосфера сообщества вестернизирована, стильна и ярка.
  • Район Фу Ми Хунг в районе 7 известен своей хорошо спланированной и безопасной средой с большими парками, искусственными озерами и широкими бульварами, а также чрезвычайно комфортным проживанием. Его предпочитают семьи в Японии, Южной Корее, Гонконге и на Тайване.
• Средняя доходность от аренды: 4,5–6,5%

Город Дананг

Город Дананг (Дананг) известен как Мекка «цифрового кочевника» Вьетнама, и логика инвестиций в недвижимость здесь совсем другая, более склонная к туристической недвижимости. Благодаря всемирно известному пляжу Ми Кхе, курорту Ba Na Hills и золотому туристическому коридору, соединенному с древним городом Хойан, Дананг ежегодно привлекает большое количество иностранных туристов и экспатриантов.

Поскольку туризм и курортная экономика являются основными отраслями Дананга, местные инвестиции в недвижимость больше сосредоточены на апартаментах с обслуживанием (кондотели), виллах для отдыха и апартаментах для краткосрочной аренды, делая акцент на возврате денежного потока, а не на долгосрочном росте.

В отличие от экономических центров, таких как Ханой и Хошимин, покупатели жилья в Дананге в основном нацелены на краткосрочную аренду, отпуск и самостоятельное использование, а рынок более волатилен, но процент возврата аренды чрезвычайно высок в пик туристического сезона.

Популярные районы: вдоль реки Хан, вокруг пляжа Ми Кхе Инвестиционная логика: базовый период цен на жилье низкий, стоимость жизни приятная, а основная стратегия — получение высокой доходности при краткосрочной аренде. Однако следует обратить внимание на влияние внепикового туристического сезона на доходы.

Средняя доходность от аренды: 6–8% (сезонные колебания)

Инвестиционная ценность жилой среды

Хошимин: Жизненная сила и удобство космополитического города, это самый космополитичный город Вьетнама, с быстро меняющейся жизнью и полным возможностей. Для семей экспатриантов и владельцев бизнеса есть лучшие международные школы, частные больницы, сравнимые с развитыми странами, а также широкий выбор ресторанов и развлекательных заведений.

Проживание в районе Цаотянь или Фу Мэй Син эквивалентно выбору бесшовного международного жилого круга для вашей семьи, что является основным конкурентом для привлечения высококлассных арендаторов.

Ханой: культурное наследие и досуг тысячелетней древней столицы По сравнению с коммерческой атмосферой Хошимина, в Ханое больше культурных осадков и спокойствия. Прогуливаясь по берегам озера Хоанкьем или проводя день в кафе на берегу Западного озера, можно ощутить неповторимое очарование города. Для тех, кто стремится к качеству жизни и любит историю и культуру, Ханой предлагает более глубокий жизненный опыт.

Этот уникальный городской темперамент привлек большое количество дипломатов, ученых и деятелей культуры, сформировав стабильную и качественную клиентскую базу аренды.

Дананг: Недорогая и качественная жизнь с видом на море представляет собой еще один идеал. Он имеет береговую линию, известную как «один из самых красивых пляжей в мире», отличное качество воздуха, а стоимость жизни намного ниже, чем в двух основных городах. Для цифровых кочевников, фрилансеров и людей, ищущих второй дом для выхода на пенсию, Дананг предлагает возможность «жить лучше с меньшими затратами».

Инвестирование против владения

категория	Подходящая площадь	Оцените фокус
Долгосрочные инвестиции (см. добавленную стоимость)	Район Нам Тра Лиен, Ханой и район Синьсинь, город Тху Дык, Хошимин	Будущая инфраструктура, планирование MRT и потенциал промышленного развития
Тип взимания арендной платы (в зависимости от денежного потока)	Район Цао Тянь, Хошимин, Район Западного озера, Ханой	Стабильный спрос со стороны иностранных арендаторов, качество управления сообществом, простота сдачи в аренду
Тип краткосрочной аренды (см. ставку возврата)	Дананг, Нячанг, Остров Фукуок	Ограничения на туристический трафик и краткосрочные правила B&B (в некоторых есть серые зоны)
Самозанятый тип (в зависимости от жизни)	Район 7, Хошимин, Западный озерный край, Ханой	Окружающие жилые функции, медицинские и образовательные учреждения, общественная среда и безопасность

Примечание: Вьетнам по-прежнему запрещает иностранным инвестициям напрямую покупать «виллы на одну семью», и подавляющее большинство коммерческого жилья, которое могут купить иностранцы, — это высотные квартиры.

Наш взгляд на будущие тенденции цен на жилье во Вьетнаме

Ожидается, что в ближайшие несколько лет рынок недвижимости Вьетнама вступит в новый этап устойчивого ремонта и структурной дифференциации. На макроуровне центральный банк продолжает снижать процентные ставки по кредитам, и новая версия Закона о земле будет официально введена в действие в 2025 году, что обеспечит более прозрачный механизм ценообразования на землю и более эффективную среду утверждения проектов. Что касается спроса, то это обусловлено восстановлением туризма, расширением иностранного производства и процессом урбанизации, поддерживая диверсифицированное развитие жилой, туристической и промышленной недвижимости.

Что касается подсекторов, то Ханой и Хошимин, как двойное ядро страны, рынки жилой и офисной недвижимости постепенно восстанавливаются в условиях снижения процентных ставок и развития инфраструктуры, особенно районы первого уровня и проекты вдоль железнодорожной транзитной линии более устойчивы. В туристических городах, таких как Дананг и Нячанг, преобладают краткосрочные арендные и курортные активы, а инвестиционная логика фокусируется на доходности денежного потока, но также необходимо обращать внимание на сезонные колебания и операционные возможности. В то же время промышленные коридоры, такие как Бакнинь, Хайфонг, Бинь Зыонг и Донг Най, по-прежнему являются горячими точками для иностранных инвестиций, а высокая заполняемость стандартных заводов и складов свидетельствует о высоком спросе.

В целом, рынок недвижимости Вьетнама в 2025-2027 годах будет демонстрировать модель «благоприятная политика + структурная дифференциация». Основные города и индустриальные парки имеют долгосрочную устойчивость к росту, в то время как туристическая недвижимость более склонна к гибким денежным потокам. Для инвесторов понимание регионального позиционирования, типов активов и возможностей управления станет ключом к определению будущей доходности.

Источники данных

1. Меморандум о взаимопонимании Министерства строительства Вьетнама – Официальный квартальный отчет о рынке недвижимости
2. Главное статистическое управление Вьетнама GSO – Иностранные инвестиции и макроэкономические данные
3. CBRE Вьетнам – Анализ рынка кондоминиумов
4. Savills Вьетнам – Региональный и рыночный отчет
5. Batdongsan – крупнейшая во Вьетнаме платформа недвижимости, данные о листинге и сделках