В последние годы все чаще звучат голоса за покупку домов и выезд за границу, много раз говорили о Японии, Таиланде и Малайзии, а теперь очередь за Южной Кореей.

Должен сказать, что в Корее есть некоторые достопримечательности: столичная атмосфера Сеула, неспешный темп жизни в Пусане, морской бриз и солнце острова Чеджу. Если это всего лишь кратковременное пребывание, очень легко поддаться искушению. Но когда вы начнете проверять информацию, смотреть на цены на жилье и изучать полисы, вы вскоре обнаружите, что Южная Корея — это не то место, где можно заплатить деньги, чтобы получить удостоверение личности и жить всю жизнь.

Я пишу эту статью не для того, чтобы кого-то разубедить, а для того, чтобы разобраться в некоторых подводных камнях, на которые я наступил, в документах, которые я прочитал, и в деталях моих разговоров с агентами в процессе покупки дома в Южной Корее. Покупать или нет – это ваше личное решение, но я надеюсь, что вы будете трезвы, прежде чем принимать это решение.

Покупка дома ≠ автоматический переезд, и есть еще один порог для подачи заявления на визу

Во многих зарубежных пропаганде недвижимости высказывание о том, что покупка дома и выдача удостоверения личности очень привлекательна, и многие люди ошибочно полагают, что пока они покупают дом в Южной Корее, они могут успешно получить долгосрочное проживание и даже, наконец, получить гражданство.

Однако такое восприятие не соответствует реальной политике Южной Кореи. Южная Корея в настоящее время не является страной для иммиграции с целью покупки дома, и покупка недвижимости сама по себе не дает автоматического предоставления какого-либо статуса резидента.

Система иммиграции и проживания в Южной Корее в основном опирается на различные пути, такие как трудоустройство, инвестиции, брак и учеба за границей. Простая покупка недвижимости может рассматриваться только как акт собственности и не является прямым основанием для получения визы или долгосрочного проживания.

В отличие от этого, Южная Корея на короткое время ввела политику «инвестиционной иммиграции» на острове Чеджу и в других местах, но сумма инвестиций обычно составляет более 500 миллионов вон, и они должны быть инвестированы в правительственные проекты в сфере недвижимости или развития, а не в общий рынок жилой недвижимости.

Актуальные условия покупки дома в Южной Корее и резидентской визы F-2

Следующее, что я хочу представить, это виза F-2 в Южную Корею. Многие думают, что пока они покупают недвижимость в Южной Корее, они могут напрямую получить статус долгосрочного проживания или даже постоянного проживания, но это не так.

Строго говоря, покупка дома в Южной Корее напрямую не обменивается на визу, а недвижимость является лишь вспомогательным фактором в условиях подачи заявления. Виза F-2 по сути является «резидентской визой», и критерии ее рассмотрения охватывают множество факторов, таких как: образование заявителя, годы работы и профессиональные навыки, годовой доход в Южной Корее, налоговые документы, наличие у них определенного уровня владения корейским языком, а также их адаптивность и вклад в корейское общество.

Правительство Южной Кореи оценивает абитуриентов на основе балльной системы, которая обычно требует прохождения около 80 баллов из 100.

Экономический вклад обычно включает в себя несколько аспектов, таких как высокий доход, высокий уровень образования, непрерывные налоговые платежи и владение корейским языком. При определенных обстоятельствах иностранные граждане могут подать заявление на визу F-2 через крупные инвестиции, включая недвижимость.

Тем не менее, это не просто покупка апартамента, а выполнение нескольких условий, таких как сумма покупки должна достигать более 500 миллионов вон (около 260 000 юаней), недвижимость должна быть расположена в зоне, обозначенной правительством (например, остров Чеджу или некоторые свободные экономические зоны), и она должна продолжать легально проживать в Южной Корее в течение периода владения.

В то же время заявители также должны предоставить дополнительные материалы, такие как языковые баллы, налоговые счета и планы проживания, а также пройти всестороннюю оценку в корейском иммиграционном департаменте. Тем не менее, этот тип визы, как правило, выдается только на 1 ~ 3 года долгосрочного проживания, что не эквивалентно постоянному проживанию.

Актуальные условия покупки дома в Южной Корее по визе на ПМЖ F-5

Для тех, кто хочет получить южнокорейскую грин-карту, виза на постоянное проживание F-5 является конечной целью. Тем не менее, порог для этого типа визы довольно высок, и его нелегко получить, вложив только единовременные инвестиции или купив жилье. Заявители обычно должны иметь долгосрочную визу, такую как F-2, и легально проживать в Южной Корее не менее пяти лет подряд; В этот период необходимо вести учет стабильного дохода и непрерывных налоговых выплат для обеспечения финансовой независимости.

При этом заявители не должны иметь судимостей, а также должны пройти тест на знание корейского языка, признанный корейским правительством, который обычно требует TOPIK уровня 3 или выше, чтобы доказать, что они могут нормально жить и общаться в обществе. Кроме того, необходимо доказать, что у вас есть условия для самостоятельного проживания в Южной Корее и не полагаться на государственную государственную помощь.

Другими словами, даже если кто-то потратил сотни миллионов вон на покупку недвижимости в Южной Корее, если у него нет реального опыта проживания, нет налоговых и трудовых справок, а также нет знания корейского языка, то о ПМЖ F-5 все равно не может быть и речи.

Покупка жилья как дополнительное ограничение для инвестирования

Даже если заявитель полностью соответствует требованиям по сумме инвестиций для покупки дома, правительство Южной Кореи все равно имеет ряд скрытых ограничений на подачу заявления на визу через инвестиции в покупку дома.

Во-первых, некоторые категории виз не позволяют сдавать в субаренду собственные дома, что ограничивает инвестиционную гибкость; Во-вторых, недвижимость в некоторых районах не разрешается перепродавать в течение короткого периода времени в течение нескольких лет после приобретения, чтобы предотвратить спекуляции и спекуляции.

Кроме того, виза на покупку обычно привязана к самой недвижимости, и если недвижимость продана, право на визу может истечь немедленно. Кроме того, политика не является фиксированной, и политика Южной Кореи в отношении въезда-выхода и инвестиций, а также политика в отношении инвестиций может быть скорректирована и ужесточена в любое время в соответствии с экономической ситуацией или политическими факторами.

Ограничение элементов	иллюстрировать
Без субаренды	Некоторые категории виз не позволяют сдавать жилье в аренду в период владения
Он не может быть перепродан в краткосрочной перспективе	Недвижимость в некоторых районах не может быть передана в собственность в течение нескольких лет после покупки
Требования к хранению персистентности	Виза для покупки дома обычно привязана к самой недвижимости, и как только недвижимость будет продана, право на получение визы может истечь немедленно
Политики могут быть скорректированы в любое время	Политика въезда и выезда из Южной Кореи не является фиксированной и может быть ужесточена в любое время в зависимости от экономической ситуации или политического давления

Можно видеть, что если вы хотите достичь долгосрочного проживания или планирования личности через покупку дома, вы должны соответствовать нескольким условиям для конкретной категории визы, которые гораздо сложнее, чем просто покупка дома.

Иностранцы имеют право покупать дома и не могут «покупать, если хотят»

Хотя корейский рынок недвижимости относительно открыт для внешнего мира, это не означает, что иностранцы могут «покупать все, что хотят», как местные жители. На самом деле, правительство Южной Кореи установило довольно четкие ограничения и регулятивные меры для иностранных покупателей, особенно в популярных городах или чувствительных районах, от права на участие в сделке до методов сделки.

С 26 августа 2025 года иностранные физические лица, предприятия или государственные учреждения, желающие приобрести жилье площадью более 6 квадратных метров, должны заранее подать заявку на получение разрешения от местного самоуправления, а после одобрения они должны въехать в приобретенное жилье в течение 4 месяцев и продолжать жить в нем не менее 2 лет, при этом запрещено использовать жилье в инвестиционных целях, таких как сдача в аренду.

Кроме того, должен быть полностью объяснен источник средств для транзакции, включая источник средств за рубежом и тип визы, и если есть какие-либо подозрения в отмывании денег, об этом будет сообщено в Подразделение финансовой разведки (FIU) и может быть начато расследование. От нарушителей может потребоваться внести исправления в течение определенного срока, а несоблюдение этого требования приведет к ежегодному штрафу в размере до 10% от стоимости дома и даже может аннулировать разрешение на сделку.

Эта политика призвана решить проблему иностранных спекуляций и спекуляций в последние годы и сохранить стабильность цен на жилье. Для иностранцев, планирующих купить дом в столичном регионе Южной Кореи, важно заранее ознакомиться с соответствующими правилами, процессом подачи заявки и требованиями к надзору за капиталом, чтобы убедиться, что сделка является законной и соответствует требованиям.

О нем нужно сообщать до покупки дома и после сделки

Считаете ли вы, что покупка дома в Корее бесплатна? На самом деле, это совсем не просто. Для иностранцев реальный процесс гораздо более обременителен, чем представлялось. Прежде всего, перед покупкой необходимо обратиться в местную мэрию или районную администрацию, чтобы отчитаться и подать декларацию о покупке жилья.

Затем, после завершения сделки, регистрация собственности должна быть завершена в течение 30 дней. Если вы забудете или задержитесь слишком долго, вы можете быть не только оштрафованы, но и повлиять на последующие переводы и даже заявления на визу.

Поэтому купить дом в Южной Корее не так просто, как «подписать и оплатить, если вы оптимистично настроены в отношении дома», а пройти полный набор административных процедур. Время поджимает и есть много правил, поэтому вы должны быть морально готовы заранее.

Дополнительные ограничения доступны в популярных зонах

Многие думают, что пока у них есть деньги, они могут купить дом в любой точке Кореи, но на самом деле это не так. Популярные районы, такие как Каннам и Мапо в Сеуле, уже давно числятся как спекулятивно перегретые районы, и иностранцы, желающие купить дом, столкнутся с кучей дополнительных ограничений.

Например: нельзя купить дом на имя зарубежной компании; источник средств должен быть четко объяснен, и вас могут попросить предоставить банковские выписки и налоговую отчетность; Некоторые сделки даже должны идти на согласование в Минфин или Минюст, иначе права собственности вообще не могут быть зарегистрированы.

Поэтому, даже если у вас достаточно денег в кармане и вы очень хотите их купить, это не значит, что вы легко сможете совершить сделку. Порог покупки дома в популярном районе Южной Кореи намного выше, чем ожидалось.

Иностранцы вряд ли могут позволить себе взять кредит на покупку жилья в Корее

Многие не знают, что иностранцам практически невозможно купить жилье в кредит в Южной Корее. Южнокорейские банки очень консервативны в отношении иностранных клиентов, особенно тех, кто не имеет постоянного места жительства, и в основном не одобряют ипотечные кредиты.

Другими словами, если вы планируете купить дом в Южной Корее, вам придется подготовить практически полную сумму. Даже если у вас есть долгосрочная виза и стаж работы в Южной Корее, сложно «сначала погасить, а потом взять кредит», как местные жители.

Конечно, он не совсем без исключений. Очень немногие иностранцы с высоким уровнем дохода или долгосрочными налоговыми платежами действительно могут получить кредиты. Но процесс очень хлопотный, время согласования долгое, а процентная ставка не низкая.

Процесс покупки дома в Южной Корее

Для покупателей жилья, не являющихся корейцами, двойное давление языкового барьера и юридического понимания является важной проблемой на протяжении всего процесса покупки дома. Эти препятствия не только влияют на эффективность принятия решений, но и могут напрямую привести к юридическим или финансовым рискам.

Процесс покупки дома выглядит примерно следующим образом:

Выбор жилья→ Подписать договор купли-продажи → Внести задаток (10%) → Пройти обследование права собственности и налоговую проверку → Оплатить оставшуюся сумму → Зарегистрировать право собственности → проживания или аренды

В Южной Корее подавляющее большинство договоров купли-продажи жилья составляются на корейском языке в качестве стандартного формата, с подробным языком и сложной структурой. Даже если у вас есть определенная основа в корейском языке, трудно точно понять ключевые вопросы, такие как «нарушение пункта контракта», «разделение налогов», «дефекты прав собственности» и «ответственность посредника».

Кроме того, система регистрации прав собственности является сложной, и необходимо подавать удостоверения личности, отчеты о покупке дома, свидетельства о печати, нотариально заверенные документы и т.д. Процедуры громоздкие и отнимают много времени, что делает их сложными для тех, кто не говорит по-корейски.

Некоторые продавцы или посредники могут включать в договор пункты, которые являются невыгодными для покупателя, такие как:

• Заранее оцененные убытки устанавливаются ассиметрично (неустойка покупателя за заранее оцененные убытки значительно выше, чем у продавца);
• Оговорка об исключении из состояния дома, даже если в доме есть скрытые дефекты, покупателю все равно нужно нести их самому;
• Неясные налоговые обязательства могут привести к тому, что покупатель будет нести ответственность за уплату местных налогов, гербового сбора и т. д., которые должны были быть уплачены продавцом.

Если он не будет подписан без профессиональной проверки, будет чрезвычайно трудно привлечь к ответственности на более позднем этапе.

Юридические процедуры являются громоздкими, а процессуальные ошибки влияют на регистрацию прав собственности.

После заключения договора купли-продажи покупатель должен пройти ряд предусмотренных законом процедур, включая регистрацию прав собственности (注册기부等本 registration). Этот процесс включает в себя подачу нескольких корейских документов и юридических материалов, таких как:

• подтверждение личности (паспорт или регистрационная карта иностранца);
• иностранцы покупают жилье заранее (декларация о покупке жилья иностранцами);
• Свидетельство об оттиске печати (сертификат печати), заверение подписи;
• Нотариально заверенные документы (требуются двуязычные или заверенные тексты, в зависимости от национальности);
• справка об уплате налога на недвижимость и налога на приобретение и т.д.

Невыполнение любого из этих шагов может привести к продлению регистрации или даже к невозможности получить действительное свидетельство о праве собственности. Особенно для инвесторов, которые используют метод покупки юридического лица, им также необходимо предоставить дополнительные материалы, такие как реестр юридических лиц, описание инвестиционной цели и отчет об источнике средств, что является более сложным.

Границы посреднических обязанностей размыты, и защитить права затруднительно.

Некоторые агентства недвижимости в Корее не предоставляют полный перевод и юридические консультации иностранцам, а лишь выступают в качестве посредников по сделкам. Как только возникает спор, например, фактическое состояние дома не соответствует рекламе, окончательный процесс оплаты вводит в заблуждение и т. д., покупатель часто попадает в ситуацию изоляции и беспомощности.

Поэтому рекомендуется нанимать:

• Корейские юристы, знакомые с регулированием, связанным с недвижимостью;
• или профессиональные посредники, предоставляющие двуязычную поддержку;
• При необходимости вы также можете проконсультироваться по каналам правовой помощи через корейское консульство в стране пребывания.

Налоги и затраты на содержание не следует недооценивать

Покупка недвижимости в Южной Корее требует уплаты ряда налогов и расходов на содержание в дополнение к оплате стоимости самого дома. Эти расходы могут существенно повлиять на общий инвестиционный доход при длительном удержании и продаже в будущем, поэтому важно планировать заранее.

тип	Описание налогов	замечание
Налог на покупку	Около 1% ~ 4,6%	Зависит от цены недвижимости и площади
Налог на регистрацию	Около 0,2%
Налог на доходы физических лиц	Если вы продаете с прибылью, то с разницы будет взиматься налог (до 45%)
Налог на владение (налог на имущество + комплексный налог на недвижимость)	Оплачивается ежегодно	Дорогостоящая недвижимость сильно обременена
Комиссия за посреднические услуги	Приблизительно 0,4%~0,9%	Покупатель и продавец платят по половине каждому

Кроме того, некоторые города Южной Кореи также вводят «дополнительный налог на пустующие дома» или «налог на спекуляцию», особенно для наказания за повторные сделки в краткосрочной перспективе.

Рыночные риски и изменения в политике непредсказуемы.

В последние годы рынок недвижимости Южной Кореи переживает значительные колебания. Особенно в период с 2020 по 2022 год быстрый рост цен на жилье привлек большое количество отечественных и иностранных инвесторов, и доля иностранных покупателей жилья также значительно увеличилась на данном этапе, особенно в таких популярных районах, как Сеул, Пусан и остров Чеджу.

Однако с 2023 года рынок постепенно вошел в период корректировки. Правительство начало усиливать регулирование, что принесло много неопределенностей и рисков. Цены на жилье упали после быстрого роста, и увеличение доли иностранных покупателей жилья также вызвало отскок в пересмотре политики и общественном мнении. В будущем правительство не исключает введения новых ограничений, таких как ограничение перепродажи, повышение налоговых ставок и даже ограничение доли иностранных покупателей, покупающих жилье. Как только произойдет изменение политики, иностранцы могут столкнуться с дилеммой снижения ликвидности активов и трудностями при перепродаже после покупки.

В дополнение к рыночным и политическим рискам, нельзя игнорировать вопросы резидентства, аренды и соблюдения налогового законодательства. В Южной Корее некоторые жилые комплексы, особенно элитные квартиры или специальные зоны управления, имеют ограничения на идентификацию и использование жильцов. Например, некоторые общины не разрешают иностранцам жить в собственных домах в течение длительного времени, или запрещают двойное использование коммерческого и жилого использования; Если дом используется для сдачи в аренду, его необходимо задекларировать и уплатить арендный налог в соответствии с законодательством. Если вы нарушите правила, вы можете столкнуться с серьезными последствиями, такими как штрафы, аннулирование виз и даже заморозка имущества.

Написано в конце

Несмотря на то, что система недвижимости Южной Кореи в целом относительно зрелая и прозрачная, все еще существует множество скрытых порогов и потенциальных рисков для иностранных покупателей. Есть несколько вещей, которые необходимо иметь в виду, прежде чем принимать решение о покупке дома.

Прежде всего, покупка дома — это не то же самое, что получение статуса, и покупка дома в Южной Корее не приводит автоматически к долгосрочному проживанию или иммиграционному статусу. Во-вторых, политика может измениться в любой момент, и на рынке также есть цикл роста и падения, поэтому инвестиции должны быть осторожными.

В то же время языковые, культурные и правовые барьеры также реальны, и сложность трансграничной недвижимости нельзя недооценивать. Наконец, важнее уточнить свои цели, будь то инвестиции, самозанятость или иммиграция, потому что разные цели требуют разных путей и стратегий.

В целом, не доверяйте рекламе, такой как покупка дома на бесплатное имя или простая покупка дома в Корее. Только полностью понимая правила и тщательно оценивая риски, вы сможете сделать рациональный и безопасный выбор на корейском рынке недвижимости.