В Южной Корее большинство молодых людей в основном снимают жильё, ситуация в Японии схожа. На это влияет множество причин, в том числе снижение уровня браков и рождаемости. Особенно в Южной Корее — в прошлом году число новорождённых составило всего 238,3 тысячи. Тем не менее, важно подчеркнуть, что то, что молодёжь в основном снимает жильё, не означает, что инвестировать в рынок квартир в Южной Корее невыгодно.
Если говорить о жилье в Южной Корее, то квартиры безусловно являются основным типом жилья.
По статистике, более 70% жилья в Южной Корее представлено квартирами. Итак, сколько же стоят квартиры в Южной Корее? Какие факторы влияют на их цену? Давайте разберёмся вместе!
Каковы уровни цен на квартиры в Южной Корее?
Когда речь заходит о Корее, большинство людей сразу вспоминают Сеул. Это естественно: как при упоминании Китая думают о Пекине, а при упоминании Японии — о Токио. Сеул, без сомнения, является самым развитым городом Южной Кореи, и стоимость квадратного метра жилья в аналогичных районах здесь тоже далеко не низкая.
В официальной статистике Южной Кореи аналогичный Индекс цен на квартиры (Apartment Price Index, API) обычно представляется в виде показателя с базовым годом = 100, который отражает динамику цен, а не их фактическое значение в вонах.
Например:
- 90.135 → соответствует 90.135% от цены базового года
- 88.603 → соответствует 88.603% от цены базового года
Для большинства людей такие цифры не совсем наглядны. Проще говоря, получив новый индекс, вы можете пересчитать цену по следующей формуле:
Я свёл результаты пересчёта в таблицу ниже. Поскольку данные были рассчитаны на основе еженедельных индексов за последние три месяца, их точность несколько ниже, чем при поквартальном или помесячном пересчёте, поэтому возможны небольшие погрешности. Однако в качестве ориентировочной оценки такой метод вполне приемлем.
| Район (Сеул) | Средняя цена за ㎡ (KRW) | Примерно в рублях (RUB) |
|---|---|---|
| Каннам (Gangnam) | 40 000 000 ~ 55 000 000 | 14 400 000 ~ 19 800 000 |
| Сочо (Seocho) | 35 000 000 ~ 50 000 000 | 12 600 000 ~ 18 000 000 |
| Сонгпа (Songpa) | 30 000 000 ~ 45 000 000 | 10 800 000 ~ 16 200 000 |
| Другие районы Сеула | 20 000 000 ~ 35 000 000 | 7 200 000 ~ 12 600 000 |
Например, квартира площадью 85 м² (примерно 915 кв. футов) в районе Каннам стоит около 3,4 млрд вон.
Если приобрести такую квартиру в Каннаме и сдавать её исключительно с инвестиционной целью, то средние показатели будут следующими:
| Тип квартиры | Площадь | Средняя цена (вон) | Годовой доход от аренды (вон) | Доходность аренды |
|---|---|---|---|---|
| Трёхкомнатная | 85 м² | ₩1,734,600,000 | ₩45,600,000 ~ ₩66,000,000 | 2.6% ~ 3.8% |
Каннам относится к числу самых престижных районов Сеула. Цены на жильё здесь высокие, и хотя арендная плата тоже относительно высока, по сравнению со стоимостью квартиры доходность обычно составляет лишь 2%–4%, что считается довольно консервативным уровнем.
Хотя доходность от аренды здесь относительно низкая, район Каннам отличается очень выгодным расположением и высоким уровнем инфраструктуры. Инвестиции в эту территорию в основном ориентированы на потенциал роста стоимости недвижимости, а не только на доход от аренды.
Городские агломерации, отличные от Сеула
Например, в Сувоне, Соннаме и Инчхоне в провинции Кёнгидо, цены на квартиры относительно низкие, средняя цена составляет 15 миллионов ~ 25 миллионов вон (80 000 ~ 140 000 юаней) за квадратный метр.
Города за пределами мегаполиса: Города, отличные от Сеула, такие как Пусан, Тэгу, Инчхон и т. д., имеют относительно доступные цены на квартиры. Тем не менее, цены на квартиры в центральных районах или развивающихся районах этих городов также растут.
| Город | Средняя цена за ㎡ (KRW) | Примерно в рублях (RUB) | Примечание |
|---|---|---|---|
| Пусан | 12 000 000 ~ 22 000 000 | 4 320 000 ~ 7 920 000 | Второй по величине город Южной Кореи |
| Тэгу | 8 000 000 ~ 15 000 000 | 2 880 000 ~ 5 400 000 | Цена более доступная |
| Инчхон | 15 000 000 ~ 25 000 000 | 5 400 000 ~ 9 000 000 | Близко к Сеулу, цена выше |
Например, квартира площадью 80 квадратных метров в Пусане стоит около 960 млн вон (около 4,8 млн юаней)
Местный город
Цены на квартиры в небольших городах значительно ниже, чем в больших, и варьируются от 5 млн ~ 9 млн вон/квадратный метр (25 000 юаней ~ 50 000). Подходит для инвесторов с ограниченным бюджетом и потребностями, занятыми владельцами.
Проще говоря, если вы планируете купить квартиру среднего размера в Сеуле, вам может потребоваться подготовить бюджет не менее 1 млрд вон (около 5 млн юаней) и более. В других городах можно купить квартиру с большей площадью и лучшим расположением за тот же бюджет.
Анализ тенденций роста цен на квартиры в Южной Корее в 2025 году
В последние годы цены на квартиры в Южной Корее стабильно растут, особенно в популярных районах Сеула. Например, в Каннаме, Соочхо и Сонпха, где развита коммерческая инфраструктура и высокий уровень жизни, ежегодный рост цен составляет примерно 3–8%. В отдельных популярных школьных округах или в новых жилых комплексах рост может быть ещё выше.
В отличие от этого, в городах второго уровня, таких как Пусан, Тэгу и Инчхон, цены в целом остаются более стабильными. Однако в новых районах или вблизи станций метро также наблюдается заметный рост. Так, в новом районе Сондо в Инчхоне, благодаря строительству метро и развитию крупного делового центра, за последние два года цены на квартиры выросли примерно на 15%.
В то же время старые жилые комплексы в районах с потенциалом реконструкции, например в некоторых кварталах района Сондонг в Сеуле, также показывают фазовое подорожание. Это свидетельствует о том, что расположение и перспективы развития территории оказывают ключевое влияние на цены.
Существенную роль играют и государственные меры. Правительство строго регулирует коэффициенты ипотечного кредитования, условия покупки, а также налоги на сделки и владение недвижимостью. Так, в 2022 году, когда в Сеуле были ужесточены правила ипотечного кредитования, часть спроса оказалась подавлена, и рост цен в популярных районах временно замедлился.
Однако в периоды относительного смягчения политики цены на новые жилые комплексы, например в Каннаме, вновь быстро росли. Это показывает, что политика государства напрямую определяет динамику рынка.
Важными факторами остаются экономика и демография. Сеул отличается высокой плотностью населения, устойчивой экономикой и высоким уровнем покупательной способности жителей, что поддерживает рост цен на квартиры. Дополнительным фактором является интерес иностранных инвесторов: их активные покупки в районах Каннам и Сонпха делают инвестиции там более привлекательными и обеспечивают более высокий уровень доходности по сравнению с другими районами.
Нельзя не учитывать и баланс спроса и предложения: в ключевых районах наблюдается дефицит новых квартир, тогда как арендный спрос остаётся высоким, что стимулирует дальнейший рост цен. Таким образом, концентрация населения и дисбаланс спроса и предложения являются основными движущими силами рынка.
В перспективе рост цен в центральных районах Сеула может замедлиться, однако города второго уровня и районы реконструкции сохраняют потенциал удорожания. Например, новые проекты в Хэундэ (Пусан), благодаря удобной транспортной доступности и развитой коммерческой инфраструктуре, по прогнозам, могут вырасти ещё на 5–10%. При этом планы развития метро и наличие престижных школьных округов по-прежнему будут ключевыми факторами колебания цен.
В целом, рынок квартир в Южной Корее сохраняет высокую долгосрочную инвестиционную привлекательность. Однако покупателям следует учитывать совокупность факторов — расположение, государственную политику, соотношение спроса и предложения, а также демографическую ситуацию.
Основные факторы, влияющие на цены на квартиры в Южной Корее
Географическое положение
Местоположение является самым важным фактором при определении цен на квартиры в Корее. Как правило, квартиры в центре Сеула и прилегающих зонах высокотехнологичного развития имеют самые высокие цены.
Например, район Каннамгу, район Сеочо, район Сонгпа и другие места имеют высокие цены круглый год благодаря зрелым коммерческим объектам и высококачественной жилой среде. Чем дальше от центра города, тем ниже цена, но есть и исключения, такие как некоторые развивающиеся районы застройки или районы редевелопмента, которые могут оставаться высокими из-за их высокого потенциала для будущего роста.
Кроме того, географическое положение также влияет на удобство жизни, например, на доступность магазинов, медицинского обслуживания и развлекательных заведений, что напрямую связано с качеством жизни жителей.
Доступность
Корейцы придают большое значение общественному транспорту, особенно покрытию сети метрополитена. Квартиры рядом со станциями метро или автобусными узлами обычно имеют надбавку от 10% до 30%. Это связано с тем, что доступность не только облегчает поездки на работу, но и повышает стоимость аренды и перепродажи квартиры.
В частности, в Сеуле и его окрестностях проложены плотные линии метро, а квартиры с домами метро пользуются большой популярностью среди инвесторов. Кроме того, недвижимость вокруг линий метро или легкорельсового транспорта в будущем планировании, как правило, также имеет высокий потенциал роста.
Ресурсы школьного округа
Как и в Китае, концепция жилья в школьных округах в Южной Корее также очень важна. Резиденции рядом с престижными школами, особенно рядом с известными начальными и средними школами и университетами, часто имеют более высокие цены на жилье, чем обычные районы, благодаря своим богатым образовательным ресурсам.
Этот тип школьного округа имеет сильное сохранение стоимости, что не только подходит для семей с детьми, но и рассматривается инвесторами как стабильный актив. При покупке здания в школьном округе рекомендуется узнать больше о качестве преподавания, коэффициенте приема и планировании будущего образования в целевой школе.
Архитектурный бренд и степень новизны
Известные корейские застройщики, такие как Samsung, Hyundai, GS и другие брендовые квартиры, известны своими высококачественными строительными материалами, идеальным управлением недвижимостью и современным дизайном, а цена в целом выше, чем у обычных брендовых квартир.
Новые квартиры обычно дороже старых из-за их более современного дизайна и удобств. Тем не менее, цены на некоторые старые квартиры также могут вырасти из-за возможности перепланировки в этом районе.
Инвестирование в старые квартиры требует внимания к градостроительству и политике реконструкции, что может стать важным фактором добавленной стоимости.
Вспомогательные общественные учреждения
Современный корейский жилой комплекс оснащен множеством жилых помещений, таких как тренажерные залы, бассейны, детские игровые площадки, библиотеки, магазины и т. д. Эти удобства не только повышают комфорт проживания, но и значительно увеличивают рыночную стоимость недвижимости.
Сообщества с хорошо оборудованными удобствами более популярны среди семей и долгосрочных жителей, а также помогают поддерживать или увеличивать цены на квартиры.
Процесс и меры предосторожности при покупке корейской квартиры
Конечно, перед покупкой вы можете ознакомиться с этой статьей, которую я писал ранее, в которой говорится о множестве мер предосторожности. Например, покупка дома в Южной Корее не может быть иммиграционной…. Если вы закончили читать, давайте кратко рассмотрим процесс покупки квартиры!
Определение бюджета и спроса
Перед покупкой жилья обязательно уточните свой бюджетный диапазон и целевое назначение (самостоятельное проживание или инвестиции), а также определите идеальный район, размер и тип квартиры. Это может помочь сузить круг вариантов и повысить эффективность покупки жилья.
Найти место размещения
Рекомендуется искать объявления через официальные агентства недвижимости или известные сайты недвижимости, чтобы избежать информационной асимметрии и рисков сделок. Выберите авторитетного посредника, чтобы получить больше рыночных условий и профессиональную консультацию.
После подтверждения удовлетворительного предложения покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи и вносят задаток. В контракте должны быть указаны ключевые пункты, такие как цена дома, срок поставки и ответственность за нарушение контракта.
Управление кредитами и передачей прав собственности
Если вам нужен кредит, вам следует как можно скорее подать заявку в банк и подготовить подтверждение доходов, подтверждение активов и другую информацию. После того, как кредит будет одобрен, судебный секретарь (по аналогии с адвокатом) пройдет процедуру передачи собственности, чтобы обеспечить законную передачу собственности.
Подготовка налоговых деклараций
Покупка недвижимости в Южной Корее облагается несколькими налогами, в том числе:
- Налог на сделку с недвижимостью: обычно составляет от 1% до 3% от цены сделки.
- Налог на владение имуществом: рассчитывается на основе оценочной стоимости имущества и уплачивается ежегодно.
- Местные налоги и налоги на образование: В некоторых районах существуют дополнительные налоги.
- Особые условия для иностранцев при покупке дома: В некоторых районах действуют ограниченные ограничения на покупку или дополнительные налоги для иностранных покупателей, поэтому рекомендуется заранее проконсультироваться с профессиональным юристом или налоговым консультантом.
Другие соображения
- Юридическая консультация: Для иностранных покупателей лучше всего нанять профессиональных юристов для помощи в сделке, чтобы избежать ошибок в контракте.
- Исследование рынка: Обращайте внимание на изменения местной политики в области недвижимости и рыночные тенденции, чтобы избежать слепого следования тенденциям.
- Управление недвижимостью: Разберитесь в сборах за управление недвижимостью и правилах сообщества, чтобы обеспечить качество жизни в будущем.
В конце концов
В целом, корейский рынок квартир до сих пор остается горячей точкой для многих инвесторов и покупателей благодаря стабильному спросу и хорошей среде обитания. Будь то оживленное расположение Сеула или потенциальные районы городов второго уровня, понимание движения цен и влияющих факторов является ключом к принятию обоснованных решений.
Я надеюсь, что эта статья поможет вам получить более четкое представление о корейских квартирах, если у вас есть больше вопросов или вы хотите узнать о недвижимости в конкретных районах, пожалуйста, не стесняйтесь оставить сообщение для общения, давайте обсудим это вместе! Желаю вам плавных вложений и душевного спокойствия при покупке дома.