Như chúng ta đã biết, Nhật Bản bao gồm bốn hòn đảo lớn: Honshu, Hokkaido, Kyushu và Shikoku, trong đó Kyushu đứng thứ ba. Ở vùng Kyushu, tỉnh Fukuoka là tỉnh lớn nhất. Fukuoka không chỉ là một thành phố quan trọng ở Kyushu mà còn đứng đầu trong danh sách những thành phố lý tưởng nhất để sống của Nhật Bản do cuộc sống thuận tiện, nền kinh tế năng động và giao thông phát triển.
Nếu bạn đang cân nhắc chuyển đến Nhật Bản, bài viết này sẽ cung cấp cho bạn một ý tưởng chung về bất động sản Fukuoka và các địa điểm phù hợp.
Giá bất động sản ở Tỉnh Fukuoka
Giá bất động sản ở tỉnh Fukuoka ở mức vừa phải ở Nhật Bản. So với các thành phố hạng nhất như Tokyo và Osaka, giá nhà ở Fukuoka rõ ràng thấp hơn nhiều; Tuy nhiên, so với các thành phố nhỏ khác ở Nhật Bản, giá nhà ở của nó vẫn tương đối cao. Tất nhiên, nếu bạn so sánh giá nhà ở Fukuoka với giá ở Hàn Quốc hoặc Trung Quốc, giá trị đồng tiền là khá tốt.
| vùng | Căn hộ mới (1LDK/2LDK) | Căn hộ đã qua sử dụng | Nhà riêng lẻ |
|---|---|---|---|
| Hakata-ku | 35 triệu ~ 50 triệu yên | 25 triệu ~ 40 triệu yên | 40 triệu ~ 60 triệu yên |
| Phường Chuo (Chūō-ku) | 30 triệu ~ 45 triệu yên | 20 triệu ~ 35 triệu yên | 35 triệu ~ 55 triệu yên |
| Minami-ku | 25 triệu ~ 40 triệu yên | 18 triệu ~ 30 triệu yên | 30 triệu ~ 45 triệu yên |
| Higashi-ku | 20 triệu ~ 35 triệu yên | 15 triệu ~ 28 triệu yên | 28 triệu ~ 42 triệu yên |
| Nishi-ku | 25 triệu ~ 40 triệu yên | 18 triệu ~ 32 triệu yên | 32 triệu ~ 48 triệu yên |
| Jōnan-ku | 25 triệu ~ 40 triệu yên | 18 triệu ~ 32 triệu yên | 30 triệu ~ 45 triệu yên |
Điều quan trọng cần lưu ý là bất động sản ở Nhật Bản bao gồm nhiều chi phí ẩn ngoài giá mua. Ví dụ, chung cư yêu cầu phí quản lý và sửa chữa hàng tháng, dao động từ khoảng 10.000 đến 30.000 yên, tùy thuộc vào kích thước và tình trạng của căn hộ.
Vì nhà một gia đình (nhà riêng lẻ) là nhà gỗ và nhà riêng lẻ, các cơ sở như mái, tường ngoài, cấp thoát nước, hệ thống sưởi ấm có thể cần được đại tu hoặc cập nhật sau khoảng 10 năm xây dựng. Chi phí thường từ 1 triệu yên cho hàng trăm nghìn hòn đảo.
Do đó, khi mua nhà, ngoài bản thân giá nhà, cũng cần đưa các chi phí bảo trì dài hạn này vào ngân sách để đánh giá đầy đủ áp lực tài chính của việc đầu tư hoặc cư trú.
Xu hướng tăng trưởng bất động sản của tỉnh Fukuoka
Tính đến năm 2025, thị trường bất động sản ở tỉnh Fukuoka đang có xu hướng tăng ổn định, đặc biệt là trong và xung quanh thành phố Fukuoka. Theo Báo cáo Thị trường Nhà ở Thành phố Fukuoka năm 2024 do Tập đoàn Khảo sát Đất đai và Xây dựng Nhật Bản (NTT Urban Development) công bố, giá nhà ở trung tâm Fukuoka (Hakata và Chuo) đã tăng khoảng 4,5% trong năm qua, trong khi mức tăng ở các vùng ngoại ô (như Minami, Nishi và Higashi) thấp hơn một chút, dao động từ khoảng 2,8% đến 3,2%.
Động lực cốt lõi đằng sau sự gia tăng giá nhà ở Fukuoka chủ yếu đến từ bốn khía cạnh. Trước hết, sự tiến bộ liên tục của hai dự án tái phát triển lớn “Tenjin Big Bang” và “Hakata Connected”, bao gồm xây dựng các khu phức hợp thương mại, tòa nhà văn phòng, cơ sở công cộng và khu dân cư cao cấp, không chỉ cải thiện cơ sở hạ tầng đô thị mà còn làm tăng đáng kể giá trị thương mại và nhà ở của khu vực Tenjin và Hakata, thu hút một số lượng lớn người mua nhà và nhà đầu tư.
Thứ hai, Tuyến Nanakuma kéo dài đến Ga Hakata, nhận ra kết nối liền mạch giữa các khu vực trung tâm, rút ngắn thời gian đi lại và tăng cường sự thuận tiện khi đi lại, dẫn đến nhu cầu về bất động sản dọc tuyến tăng nhanh chóng và giá nhà ở liên tục tăng.
Thứ ba, Sân bay Fukuoka chỉ cách trung tâm thành phố 15 phút lái xe và có khả năng tiếp cận quốc tế mạnh mẽ, thu hút các nhà đầu tư nước ngoài đến với thị trường căn hộ cho thuê và nhà ở cao cấp, đẩy giá nhà ở trong khu vực lên cao hơn nữa.
Cuối cùng, thị trường nhà ở đã hoạt động ổn định, với tỷ lệ lấp đầy tổng thể là 96,9% và mức giá thuê tăng đều đặn, theo dữ liệu của J-REIT, mang lại cho các nhà đầu tư lợi nhuận tuyệt vời. Sự kết hợp của những yếu tố này khiến Fukuoka trở thành một trong những thị trường bất động sản hứa hẹn nhất ở phía tây Nhật Bản.
Giá trung bình của nhà cũ ở tỉnh Fukuoka
Nhà mới là tốt, nhưng xét thấy không phải nhà đầu tư nào cũng có đủ tiền để mua nhà mới, cá nhân tôi nghĩ rằng chỉ cần ngôi nhà cũ không dài lắm, đặc biệt là căn hộ thì vẫn đáng cân nhắc. Tất nhiên, giá nhà cũ không đồng đều, và tôi chỉ có thể đưa ra tham khảo giá trung bình thông qua khảo sát.
| Loại bất động sản | khu vực | Giá (10.000 yên) | Đơn giá (10.000 yên/㎡) | Năm xây dựng |
|---|---|---|---|---|
| Căn hộ 3LDK | 67㎡ | 21,4 triệu yên | 31.94 | Năm 1989 |
| Căn hộ 2LDK | 58㎡ | 16,99 triệu yên | 29.29 | Năm 1991 |
| Căn hộ 1R | 24㎡ | 13,4 triệu yên | 55.83 | Năm 2002 |
| Căn hộ 1R | 24㎡ | 10,5 triệu yên | 43.75 | Năm 2000 |
| Căn hộ 1SK | 34㎡ | 19,3 triệu yên | 56.76 | Năm 2008 |
| Căn hộ 1LDK | 41㎡ | 22,2 triệu yên | 54.15 | Năm 2009 |
Cá nhân tôi đã mua căn hộ cũ ở Nhật Bản, nhưng không phải ở Fukuoka. Để bạn tham khảo: nếu bạn sống một mình, một căn hộ 1LDK thường là đủ; Nếu bạn đang cân nhắc kết hôn hoặc nuôi dạy con cái, bạn có thể chọn 2LDK.
Lối sống khác nhau ở mỗi người, người giàu có cách sống phong phú, người bình thường có cách sống bình thường. Khi chọn bất động sản, điều quan trọng nhất là phải yên tâm sống, tiếp theo là cách âm, môi trường bên ngoài của căn hộ và thành phần của hàng xóm. Nói chung, những khu vực có nhiều người nước ngoài có thể ồn ào, trong khi người Nhật thường sống ở những khu vực yên tĩnh hơn và có môi trường sống thoải mái hơn.
Phiên dịch chuyên sâu về các khu vực trọng điểm ở tỉnh Fukuoka
Phường Chuo: Mức trần giá nhà ở Fukuoka, lựa chọn hàng đầu cho những cá nhân có giá trị ròng cao
Sự thật: Giá đất ở phường Chuo đã vượt quá 1 triệu yên mỗi mét vuông, và các căn hộ cao cấp đang thiếu hụt, cả cho thuê và bán hàng đều bùng nổ. Các khu thương mại Tenjin và Hakata đang giao dịch tích cực, với mức giá thuê cao và ROI vững chắc.
Lý do và trường hợp: Phường Chuo là trung tâm chính trị, thương mại và văn hóa của Fukuoka, với các văn phòng chính phủ lớn, tổ chức tài chính và các cơ sở thương mại lớn. Nguồn cung văn phòng, thương mại và nhà ở cao cấp mới do dự án Big Bang mang lại thu hút các cá nhân có giá trị ròng cao đến định cư. Giá đất cao và nguồn cung hạn chế đã dẫn đến giá nhà đất liên tục tăng, trong khi nhu cầu thuê nhà mạnh mẽ, với tỷ lệ lấp đầy duy trì trên 95%.
Lời khuyên của chuyên gia: Thích hợp cho những người mua nhà theo đuổi việc bảo toàn tài sản lâu dài và lợi nhuận đầu tư cao cấp. Ưu tiên các căn hộ mới xây hoặc boutique, tập trung vào khả năng tiếp cận và tiềm năng trong tương lai, đặc biệt là các bất động sản cao cấp tại các khu vực lõi của Tenjin và Hakata.
Phường Hakata: Khu trung tâm thứ hai đang mọc lên, cả khu thương mại và dân cư đều thịnh vượng
Sự thật: Giá đất ở phường Hakata đã tăng gấp đôi ở một số khu vực và vẫn còn dư địa tăng trưởng mặc dù giá nhà ở cao. Khu vực xung quanh ga Hakata có thể dễ dàng tiếp cận, với các cơ sở thương mại tuyệt vời và thị trường cho thuê và bán hàng sôi động.
Lý do và minh họa: Tái phát triển Hakata Connected tích hợp các trung tâm giao thông, thương mại và dân cư, thúc đẩy sự gia tăng nhanh chóng về giá trị vị trí. Ga Hakata kết nối với Shinkansen và một số tuyến tàu điện ngầm, giúp bạn dễ dàng đi lại và đi công tác. Đồng thời, sự phát triển của các tòa nhà văn phòng và cửa hàng xung quanh đã mang lại dòng dân cư và nhu cầu cư trú tăng lên. Mặc dù giá nhà ở khu vực cao nhưng vẫn còn dư địa tăng giá đáng kể trong tương lai vì vẫn còn một số khu đô thị cũ và nhà ở cải tiến chưa được phát triển đầy đủ.
Lời khuyên của chuyên gia: Thích hợp cho các nhà đầu tư trung và dài hạn, bạn có thể tập trung vào các căn hộ mới hoặc cải tạo với các trung tâm giao thông và tiện ích thương mại hoàn chỉnh, đặc biệt là 3LDK hoặc bất động sản chất lượng cao, có tính đến thu nhập cho thuê và tăng giá vốn.
Quận Đông: Tiềm năng tăng trưởng cao cho các nhà đầu tư ngân sách trung bình
Sự thật: Giá nhà ở khu vực Kashii và Hakozaki thấp hơn ở phường Chuo và Hakata, nhưng nhu cầu thuê nhà đang tăng lên. Giá thuê nhà ở dọc theo tuyến Nanakuma và các tuyến xe buýt chính đã tăng đều đặn.
Lý do và lý do: Quận Đông được hưởng lợi từ việc mở rộng tàu điện ngầm và cải thiện giao thông đường bộ, tăng hiệu quả đi lại, cùng với việc mở rộng các cơ sở thương mại, làm cho khu vực này trở nên hấp dẫn hơn đối với nhiều gia đình trẻ và người mua trung lưu. So với Chuo và Hakata, giá nhà ở thấp, ngưỡng đầu tư thấp, lợi nhuận cho thuê đáng kể và tiềm năng tăng giá dài hạn.
Mẹo của chuyên gia: Thích hợp cho người mua ngân sách trung bình hoặc nhà đầu tư đang tìm kiếm thu nhập cho thuê ổn định, tập trung vào các căn hộ mới hoặc cải tạo dọc theo tàu điện ngầm và các cơ sở thương mại, cân bằng thu nhập cho thuê với sự tăng giá trong tương lai.
Nam/Tây: Cho thuê và bán hàng ổn định, lựa chọn hàng đầu cho lần đầu sở hữu nhà
Sự thật: Giá cả ở các quận phía Nam và phía Tây phải chăng, nguồn cung căn hộ nhỏ 1LDK và 2LDK là đủ, giá nhà trung bình ở khu vực phía Nam dưới 9 triệu yên. Thị trường cho thuê ổn định, với tỷ lệ lấp đầy duy trì khoảng 94%.
Lý do và lập luận: Hai quận chủ yếu là khu dân cư, có tiện ích sống đầy đủ nhưng giá đất thấp, phù hợp với các gia đình trẻ và người lần đầu mua. Các tiện ích thương mại, giáo dục, giao thông trong khu vực từng bước được cải thiện, giúp môi trường sống thoải mái và thị trường cho thuê ổn định. Do giá nhà tương đối thấp nên ngưỡng chủ sở hữu và đầu tư thấp, nhưng không gian tăng giá ngắn hạn bị hạn chế.
Lời khuyên của chuyên gia: Thích hợp cho những người mua lần đầu và gia đình trẻ, bạn có thể chọn những căn hộ nhỏ với giao thông thuận tiện và tiện nghi sống đầy đủ để đạt được cả thu nhập tự ở và cho thuê.
Quận Thành Nam: Khả năng sống và giáo dục cũng quan trọng không kém, phù hợp để cải thiện việc mua nhà
Sự thật: Quận Thành Nam rất giàu tài nguyên giáo dục, môi trường sống chất lượng cao, giá nhà ở từ trung bình đến cao và giá nhà ở dài hạn có biến động nhỏ.
Lý do và lý do: Trường học, công viên và cơ sở y tế chất lượng thu hút người mua gia đình và tăng nhu cầu nhà ở dài hạn. Thị trường cho thuê ổn định, lợi tức đầu tư đáng tin cậy và giá nhà có khả năng phục hồi cao. Tài nguyên giáo dục và môi trường cộng đồng là yếu tố cốt lõi mà người mua cải thiện gia đình quan tâm, đảm bảo nhu cầu và giá trị tài sản lâu dài.
Lời khuyên của chuyên gia: Phù hợp với người mua gia đình, bạn có thể ưu tiên những ngôi nhà gần trường học, công viên và các tiện ích sống đầy đủ tiện nghi, chú trọng đến môi trường cộng đồng và ổn định lâu dài.
Thành phố Kasuga / Thành phố Ono: Tập trung các ngôi nhà dành cho một gia đình ở ngoại ô
Sự thật: Nguồn cung đất đủ, nhà ở một gia đình tập trung, giá nhà tương đối hợp lý nên phù hợp với người mua đang tìm kiếm không gian sống.
Lý do và lập luận: Vùng ngoại ô giàu đất đai, hầu hết các ngôi nhà là nhà một gia đình hoặc biệt thự, môi trường sống rộng rãi và yên tĩnh. Thành phố Fukuoka có thể dễ dàng tiếp cận, nhưng giá đất tương đối thấp, phù hợp cho việc làm gia đình hoặc đầu tư dài hạn. Tiềm năng phát triển đất đai rất lớn, có thể lựa chọn bố cục cộng đồng có không gian được đánh giá cao trong tương lai.
Lời khuyên của chuyên gia: Đối với những người mua coi trọng không gian sống và quyền sử dụng đất, hãy tập trung vào các khu dân cư mới nổi và các khu dân cư được quy hoạch tốt, đồng thời xem xét khả năng tiếp cận và tiềm năng giá trị gia tăng dài hạn.
Thành phố Kitakyushu: Lõi phía đông của tỉnh Fukuoka, tập trung vào công nghiệp và nhà ở
Sự thật: Thành phố Kitakyushu, là một thành phố được chỉ định theo sắc lệnh của chính phủ, có lợi thế công nghiệp và hậu cần vượt trội, giá nhà ở thường thấp hơn thành phố Fukuoka và thị trường ổn định.
Lý do và minh chứng: Dựa vào nền tảng công nghiệp truyền thống là thép, hóa chất và sản xuất, đồng thời đưa ra năng lượng xanh và các ngành công nghiệp mới nổi, nó sẽ thúc đẩy sự ổn định dân số. So với thành phố Fukuoka, giá nhà ở phải chăng, nhu cầu nhà ở đến từ người dân địa phương và dân số việc làm xung quanh, thị trường cho thuê ổn định.
Lời khuyên của chuyên gia: Nó phù hợp với các nhà đầu tư có chủ sở hữu dài hạn và ngân sách trung bình, tập trung vào các khu vực có giao thông thuận tiện và các cơ sở công nghiệp trưởng thành như quận Kokura Kita và quận Yawata Higashi.
Tư vấn đầu tư bất động sản và mua nhà tỉnh Fukuoka (2025)
Trong môi trường thị trường năm 2025, các lựa chọn đầu tư bất động sản và mua nhà tại tỉnh Fukuoka sẽ cho thấy xu hướng khác biệt về cấu trúc. Đối với những cá nhân có giá trị ròng cao đang tìm kiếm sự bảo toàn và đánh giá cao tài sản, Chuo và Hakata vẫn là lựa chọn hàng đầu.
Do nằm trong các dự án tái phát triển và khu vực lõi của khu vực trung tâm, căn hộ mới và cũ cao cấp tại các khu vực này vừa khan hiếm vừa nhu cầu ổn định, khả năng tăng giá nhà và đánh giá lại trong tương lai là vô cùng cao.
Đối với các nhà đầu tư tập trung nhiều hơn vào thu nhập cho thuê, căn hộ nhỏ ở các quận Đông và Tây (như 1LDK và 2LDK) hấp dẫn hơn. Những khu vực này có nhu cầu thuê ổn định, tỷ lệ trống thấp và rào cản đầu tư tương đối thấp, mang lại nguồn thu nhập dòng tiền đáng tin cậy trong ngắn hạn.
Nếu người mua chủ yếu tự ở, đặc biệt là các gia đình trẻ hoặc những người mua lần đầu, thì nhà 3LDK cũ hoặc nhà một gia đình ở phường Minami và thành phố Kasuga sẽ là một lựa chọn hiệu quả về chi phí. Cơ sở vật chất sống tại các khu vực này dần được cải thiện, tiện nghi sinh hoạt mạnh mẽ, chi phí mua nhà tương đối kiểm soát được. Trong khi đó, những người có kế hoạch đầu tư dài hạn có thể tập trung vào Lâu đài Ono và quận Seongnam.
Những ngôi nhà dành cho một gia đình hoặc căn hộ nhỏ ở những khu vực này không chỉ được hưởng lợi từ việc tập trung nguồn lực giáo dục và lợi thế của môi trường cộng đồng mà còn có tiềm năng tăng giá trị đất đai trong dài hạn.
Ở cấp độ đầu tư và vận hành, nhà ở dọc theo tuyến vận chuyển đường sắt, đặc biệt là các khu dân cư xung quanh tuyến Nanakuma và tuyến sân bay, rất đáng được quan tâm. Các dự án tái phát triển chắc chắn sẽ mang lại dư địa cho tăng giá nhà ở, nhưng các nhà đầu tư cũng cần đánh giá dựa trên chu kỳ hoàn thành và tốc độ tiêu hóa thị trường.
Ngoài ra, nhà ở khu học chánh cũng có khả năng giữ giá trị vững chắc ở thành phố Fukuoka, khiến nó trở thành lựa chọn lý tưởng lâu dài cho các nhà đầu tư gia đình địa phương.
Trong tương lai, thị trường bất động sản Fukuoka nói chung sẽ tiếp tục tăng đều đặn, nhưng hiệu suất sẽ được phân biệt giữa các khu vực. Tại khu vực lõi, giá nhà vẫn dự kiến sẽ tăng từ 3% đến 8% trong một đến hai năm tới, trong khi các căn hộ mới cũng sẽ duy trì mức tăng giá vừa phải trong bối cảnh vật liệu xây dựng và chi phí nhân công tăng.
Thị trường cho thuê sẽ mạnh hơn nữa do nhu cầu từ người thuê độc thân và người nước ngoài tiếp tục tăng, đặc biệt là ở những khu vực thân thiện với người thuê ngắn hạn và người nước ngoài, và lợi nhuận cho thuê sẽ vẫn ổn định. Đồng thời, với việc triển khai các dự án tái phát triển, giá trị đô thị của khu vực lõi thành phố Fukuoka sẽ mở ra một đợt đánh giá lại mới.
Tuy nhiên, nhà đầu tư cần thận trọng với những rủi ro tiềm ẩn khi chủ động triển khai. giá nhà ở khu vực trung tâm thành phố đã ở mức cao, và việc mù quáng đuổi theo mức tăng có thể mang lại rủi ro đòn bẩy lớn hơn; giá trị đầu tư của các khu vực ngoại thành phụ thuộc nhiều hơn vào việc thực hiện lưu lượng dân cư và các phương tiện giao thông; Các nhà đầu tư quốc tế cũng cần chú ý đến tác động của biến động tỷ giá hối đoái đến chi phí và lợi nhuận của việc mua nhà.
Nhìn chung, thị trường bất động sản ở tỉnh Fukuoka vào năm 2025 chứa đựng cả cơ hội tăng trưởng và những rủi ro nhất định. Các nhà đầu tư cần lựa chọn diện tích và loại bất động sản phù hợp dựa trên tình hình tài chính và khả năng chấp nhận rủi ro của bản thân để đạt được sự tăng giá ổn định của tài sản trên thị trường tương lai.
lời bạt
Là nhà lãnh đạo kinh tế của Kyushu, tỉnh Fukuoka đang trải qua một quá trình nâng cấp đô thị chưa từng có. Việc mở rộng phương tiện giao thông đường sắt, kết nối thuận tiện với các sân bay quốc tế, sự tiến bộ của các dự án tái phát triển quy mô lớn và nhu cầu thuê ổn định đã tạo niềm tin lâu dài cho thị trường bất động sản.
Năm 2025 không chỉ là khoảng thời gian để quan sát xu hướng thị trường mà còn là thời điểm quan trọng để nắm bắt chiến lược. Cho dù bạn đang hướng đến việc tự thuê và tìm kiếm một chỗ đứng lâu dài an toàn và đáng tin cậy, hay định hướng đầu tư và theo đuổi sự suy thoái giá trị và lợi nhuận ổn định, các khu vực khác nhau của thành phố Fukuoka có thể cung cấp các lựa chọn và cơ hội khác biệt.
Chúng tôi hy vọng rằng phân tích này sẽ cung cấp tài liệu tham khảo cho các quyết định mua nhà và đầu tư của bạn, đồng thời bạn sẽ tìm thấy cơ hội bất động sản của riêng mình ở Fukuoka, một thành phố quốc tế liên tục thay đổi.