Là thủ đô của Hàn Quốc và là trung tâm kinh tế đông dân cư, thị trường bất động sản Seoul từ lâu đã thu hút sự quan tâm đáng kể của các nhà đầu tư trong nước và quốc tế. Từ Giang Nam, nơi tập trung các gia đình có thu nhập cao, đến các khu vực phát triển mới nổi như Long Sơn và Enping, mỗi khu vực đều có cơ cấu giá và tiềm năng tăng giá riêng. Đối với những người nước ngoài muốn định cư, đầu tư hoặc gửi con cái đi học tập tại Hàn Quốc, điều đặc biệt quan trọng là phải hiểu xu hướng thay đổi và hạn chế chính sách về giá nhà ở Seoul.
Mặt bằng giá nhà chung ở Seoul năm 2025
Theo thống kê của Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng và Giao thông vận tải trong quý I/2025, thị trường bất động sản Seoul tiếp tục hoạt động ở mức cao, với giá căn hộ vẫn ở mức cao, cho thấy đặc điểm cấu trúc đáng kể. Theo dữ liệu, giá giao dịch trung bình của các căn hộ ở Seoul là 1,1 tỷ won, tương đương khoảng 2,2 triệu nhân dân tệ theo tỷ giá hiện tại. Từ góc độ diện tích đơn vị, đơn giá trung bình là từ 100.000 đến 150.000 nhân dân tệ / mét vuông, trong khi giá của một số nhà ở ở các khu vực cao cấp cốt lõi như Giang Nam, Xinshadong và Panpu thậm chí có thể vượt quá 200.000 nhân dân tệ / mét vuông.
Một đặc điểm đáng chú ý của thị trường bất động sản Seoul là mức độ căn hộ hóa cao, với nhà kiểu căn hộ chiếm hơn 70% tổng thị trường nhà ở.
Cấu trúc này không chỉ phản ánh mô hình sống tập trung cao độ ở Seoul mà còn phản ánh sở thích của tầng lớp trung lưu đối với các căn hộ cao tầng có quyền sở hữu rõ ràng, tiện nghi đầy đủ và giao thông thuận tiện. Điều này rất tương đương với thị trường bất động sản tại các thành phố hạng nhất của Trung Quốc như Bắc Kinh và Thượng Hải, đặc biệt là mặt bằng giá nhà ở khu vực trung tâm thành phố, vốn đã cho thấy xu hướng kết nối rõ ràng hoặc thậm chí bắt kịp.
Bảng so sánh giá nhà tại các khu vực chính của Seoul
| vùng | Giá trung bình (KRW / pyeong) | Giá nhân dân tệ/㎡ | Đặc điểm khu vực |
|---|---|---|---|
| Quận Gangnam | 42,000,000 | 212,000 | Seoul là đắt đỏ nhất, với trọng tâm như nhau về giáo dục và kinh doanh |
| Quận Ruicao | 38,000,000 | 192,000 | Khu vực tập trung phong phú, cuộc sống tiện nghi |
| Quận Songpa | 34,000,000 | 172,000 | Lotte World, Khu phát triển Jamsil |
| Huyện Mapo | 28,000,000 | 142,000 | Những người trẻ tuổi tụ tập và đa dạng về văn hóa |
| Quận Long Sơn | 30,000,000 | 153,000 | Khu phức hợp thương mại + dân cư |
| Huyện Gwanak | 18,000,000 | 92,000 | Giá nhà thấp và giao thông thuận tiện |
| Quận Chengbei | 17,000,000 | 87,000 | Các trường cao đẳng và đại học tập trung và nhu cầu sinh viên mạnh mẽ |
Quận Gangnam
Gangnam-gu là khu dân cư cao cấp tiêu biểu nhất ở Seoul và là biểu tượng của “sự giàu có”, “thành công” và “tài nguyên giáo dục chuyên sâu” trong xã hội Hàn Quốc. Đây không chỉ là nơi có một số lượng lớn các trường học danh tiếng (như Học khu Daechi-dong), mà còn có nhiều trụ sở công ty lớn, trung tâm mua sắm cao cấp (COEX), bệnh viện phẫu thuật thẩm mỹ và các cơ sở thương mại quốc tế.
Do có nguồn lực giáo dục chuyên sâu, chăm sóc y tế, tài chính và giải trí, giá bất động sản của quận đã tăng cao trong một thời gian dài, khiến nó trở thành một trong những khu vực có giá nhà cao nhất ở Seoul.
Quận Ruicao
Seocho-gu nằm ở trung tâm phía nam của Seoul, tiếp giáp với Gangnam-gu, và là một trong những “quận giàu có” theo nghĩa truyền thống của Seoul. Đây không chỉ là một khu vực đông dân cư mà còn là nơi tập hợp quan trọng của các nguồn lực chính trị, pháp lý và giáo dục.
Là một trong ba quận của Giang Nam (Gangnam, Seucao và Songpo), Ruicao có mức độ công nhận cao về tiện nghi sống, trình độ học vấn và địa vị xã hội.
Quận Songpa
Songpa-gu ban đầu là một khu vực rìa của Seoul cho đến Thế vận hội Seoul 1988, khi các địa điểm lớn như Công viên Olympic và Sân vận động Jamsil được hoàn thành trong quận, thay đổi hoàn toàn vị trí đô thị của Songpa-gu.
Sau hơn 30 năm đô thị hóa nhanh chóng, Songpa đã trở thành một khu đô thị tiểu trung tâm ở phía đông nam và là một trong những ví dụ thành công nhất về khái niệm “cân bằng giữa công việc và nhà ở” trong quy hoạch đất đai của Seoul.
Động lực đằng sau sự gia tăng giá nhà ở Seoul
Trước hết, sự khan hiếm nguồn lực giáo dục chất lượng cao là động lực quan trọng ảnh hưởng đến giá nhà ở. Đặc biệt, các khu vực giàu có truyền thống như Gangnam-gu và Seocho-gu đã quy tụ một số lượng lớn các trường tiểu học và trung học trọng điểm ở Hàn Quốc, với các cụm giáo dục “trường nổi tiếng + giáo viên nổi tiếng”. Rất khó để tìm thấy một “ngôi nhà học chánh” ở những khu vực này, và nó đã trở thành đối tượng của nhiều gia đình đổ xô mua. Vì giáo dục là một kênh quan trọng để ảnh hưởng đến bước nhảy vọt của tầng lớp, các gia đình trung lưu Hàn Quốc đầu tư rất nhiều vào việc giáo dục con cái của họ, điều này cũng trực tiếp làm tăng giá nhà ở các khu học chánh cốt lõi.
Thứ hai, việc liên tục tối ưu hóa các chính sách quy hoạch và giao thông đô thị đã mang lại sự hỗ trợ mạnh mẽ cho giá nhà ở. Trong những năm gần đây, Seoul đã tiếp tục thúc đẩy việc mở rộng mạng lưới vận chuyển đường sắt của mình, và việc lập kế hoạch và xây dựng một số tuyến tàu điện ngầm mới (chẳng hạn như đường sắt nhẹ, tuyến phía tây, tàu điện ngầm bánh mì, v.v.) đã khiến các khu vực giao thông bất tiện (chẳng hạn như phía bắc Yongsan-gu, Eunpyeong-gu, Gangseo-gu, v.v.) được đưa vào “vòng tròn đi lại nhanh”. Điều này không chỉ cải thiện sự tiện nghi trong cuộc sống của cư dân mà còn kích thích nhu cầu cư trú tại các khu vực dọc tuyến đường, mang lại sự đánh giá lại đáng kể về giá trị.
Thứ ba, vốn quốc tế tiếp tục chảy vào thị trường bất động sản Seoul, đặc biệt là trong bối cảnh bất ổn toàn cầu gia tăng và lãi suất tương đối ổn định tại Hàn Quốc. Một số lượng lớn các nhà đầu tư từ Trung Quốc, Singapore, Hoa Kỳ và những nơi khác tiếp tục quan tâm đến các dự án mới và nhà ở cao cấp tại khu vực lõi của Seoul, đặc biệt là các dự án căn hộ được trang trí tinh xảo ở Gangnam, Yongsan, Jamsil và các khu vực khác, và vai trò hỗ trợ của người mua quốc tế trong giá nhà ngày càng trở nên nổi bật.
Cuối cùng, xu hướng tập trung dân số làm trầm trọng thêm mâu thuẫn giữa cung và cầu nhà ở. Là trung tâm chính trị, kinh tế và văn hóa của Hàn Quốc, Seoul tập trung số lượng việc làm lớn nhất trong cả nước và các nguồn lực công cộng như chăm sóc y tế, giáo dục và tài chính chất lượng cao. Một số lượng lớn tài năng trẻ và công nhân cổ cồn trắng tiếp tục đổ về, khiến nhu cầu thuê và mua ngày càng tăng. Tuy nhiên, đất đai có thể phát triển của Seoul bị hạn chế và nguồn cung nhà mới khó có thể phù hợp với tốc độ tăng dân số, càng làm trầm trọng thêm tình trạng thiếu nhà ở và giá cả tăng.
Phân tích tỷ lệ cho thuê trên doanh số bán hàng ở Seoul: Mua hay thuê có hiệu quả hơn về chi phí không?
Khi cân nhắc mua hay thuê nhà ở Seoul, “tỷ lệ cho thuê trên doanh thu” là một chỉ số kinh tế quan trọng. Cái gọi là tỷ lệ cho thuê trên doanh số đề cập đến tỷ lệ giữa tiền thuê hàng năm và giá bán của ngôi nhà. Theo dữ liệu từ quý đầu tiên của năm 2025, tỷ lệ cho thuê trên doanh số bán hàng của các tòa nhà dân cư ở Seoul nói chung là từ 2% ~ 3%, thấp hơn nhiều so với mức trung bình 4% ~ 6% ở các thành phố lớn trên thế giới. Con số này cho thấy lợi tức đầu tư vào thị trường bất động sản Seoul thấp, tập trung vào bảo toàn hoặc tăng giá tài sản hơn là lợi nhuận cao thông qua cho thuê.
Từ quan điểm này, mua nhà có sức hấp dẫn hạn chế đối với các nhà đầu tư đang tìm kiếm lợi nhuận ngắn hạn. Lợi nhuận cho thuê thấp, cùng với thuế cao và chi phí giao dịch liên quan đến việc mua nhà, khiến bất động sản của Seoul trở thành một “tài sản bảo toàn giá trị” chống lạm phát và chống rủi ro hơn là một “công cụ lợi nhuận cao” để quản lý dòng tiền.
Khuyến nghị cho các nhóm dân số khác nhau:
- Cư dân ngắn hạn (ví dụ: việc làm ngắn hạn, sinh viên trao đổi): Nên chọn căn hộ cho thuê, đặc biệt là căn hộ cho thuê, đặc biệt là căn hộ cho thuê (thuê nguyên nhân) hoặc thuê hàng tháng. Hệ thống cho thuê là duy nhất ở Hàn Quốc, nơi người thuê phải trả một khoản tiền đặt cọc lớn (thường hơn 50% giá nhà) nhưng được miễn trả tiền thuê hàng tháng và trả lại toàn bộ số tiền sau khi hết hạn thuê. Cách tiếp cận này rất hấp dẫn đối với những người có đủ dòng tiền nhưng không mua nhà trong ngắn hạn. Giá thuê hàng tháng phù hợp với khách thuê có tính thanh khoản cao và nguồn vốn hạn chế, linh hoạt cao.
- Người định cư dài hạn hoặc gia đình có con học tập tại Hàn Quốc: Nếu bạn có kế hoạch sống lâu dài ở Hàn Quốc, việc mua nhà sẽ tiết kiệm chi phí hơn. Mặc dù giá nhà ở cao, giá thuê tại khu vực lõi của Seoul sẽ tiếp tục tăng trong những năm tới. Đặc biệt là ở các khu vực phổ biến như nhà ở của khu học chánh và dọc theo tàu điện ngầm, giá thuê đang tăng hàng năm và cạnh tranh cho thuê rất khốc liệt, và việc mua bất động sản trước có thể chốt chi phí, chống lại lạm phát và có thể được tăng giá tài sản do giá nhà tăng mang lại.
Tóm lại, các đặc điểm tỷ lệ cho thuê trên doanh số bán hàng của thị trường bất động sản Seoul xác định rằng nó phù hợp hơn với cư dân hoặc người phân bổ tài sản theo đuổi sự ổn định lâu dài. đối với những người lưu trú ngắn hạn, việc thuê nhà linh hoạt hơn và không phải lo lắng; Đối với những gia đình có kế hoạch sống ổn định và sẵn sàng phát triển lâu dài, mua nhà là lựa chọn hợp lý để tránh tăng tiền thuê nhà và đạt được sự bảo toàn và đánh giá cao tài sản.
Cập nhật chính sách thị trường bất động sản Seoul năm 2025
Để kiểm soát sự tăng nhanh của giá nhà và hạn chế mua nhà đầu cơ, chính phủ Hàn Quốc sẽ tiếp tục thực hiện và tăng cường một loạt các biện pháp điều tiết và kiểm soát bất động sản vào năm 2025, chủ yếu tập trung vào các hạn chế mua hàng, hạn chế cho vay và hạn chế bán hàng. Mục tiêu cốt lõi của các chính sách này là đạt được định hướng thị trường “ưu tiên ổn định nhà ở và hạ nhiệt đầu cơ đầu tư”.
1. Chính sách hạn chế mua hàng tiếp tục thắt chặt
Ở các khu vực nổi tiếng như Giang Nam, Ruicao, Songpo và Long Sơn, những người không phải là cư dân địa phương và những người không có nhu cầu nhà ở sẽ bị hạn chế mua nhà nghiêm ngặt. Một số khu vực có rủi ro cao vẫn là “khu vực được chỉ định để điều tiết và kiểm soát”, và các hạn chế mua bao gồm: cấm mua nhiều nhà của một hộ gia đình và xem xét chặt chẽ hơn việc mua nhà của các nhà đầu tư nước ngoài. Động thái này nhằm hạn chế dòng vốn đầu cơ đổ vào các lĩnh vực cốt lõi và đảm bảo không gian cho các gia đình chỉ cần mua nhà.
2. Thực hiện “hệ thống kê khai giá” để ngăn chặn đầu cơ
Chính phủ triển khai phiên bản nâng cấp của “hệ thống kê khai giá thực” cho các giao dịch bất động sản ở các khu vực cốt lõi như quận Giang Nam và quận Long Sơn, yêu cầu người mua và người bán kê khai giá thực ngay sau khi giao dịch và bắt đầu quá trình điều tra đối với các giao dịch có tỷ lệ phần trăm nhất định cao hơn giá thị trường trung bình. Hệ thống này giúp hạn chế đầu cơ như thổi phồng giá giả tạo và niêm yết thổi phồng, làm cho giá thị trường minh bạch và ổn định hơn.
3. Giảm đòn bẩy cho vay
Về quy định cho vay, Hàn Quốc tiếp tục hạ thấp các tiêu chuẩn LTV (tỷ lệ cho vay trên giá trị). Từ năm 2025, số tiền cho vay tối đa cho ngôi nhà đầu tiên sẽ là 60% giá nhà để mua nhà ở các khu vực quy định, trong khi ở “khu vực đầu cơ rủi ro cao” (như Giang Nam, Ruicao, v.v.), LTV có thể được thắt chặt hơn nữa xuống 40% hoặc thậm chí thấp hơn. Biện pháp này hạn chế hiệu quả hành vi đòn bẩy đầu tư vào bất động sản có đòn bẩy cao, đồng thời hạn chế sự tăng giá bất hợp lý ở một mức độ nhất định.
4. Hạn chế nắm giữ “nhiều bộ trong một hộ gia đình” để hỗ trợ người mua lần đầu
Trọng tâm chính sách tiếp tục nghiêng về những người mua nhà lần đầu. Các hộ gia đình có hai ngôi nhà trở lên phải đối mặt với thuế bất động sản, thuế giao dịch cao hơn và hạn chế các khoản vay ngân hàng, đủ điều kiện mua nhà, v.v. Những người mua nhà lần đầu có thể được giảm thuế và ưu đãi cho vay, chẳng hạn như các gia đình trẻ định cư lâu dài có thể nhận được hỗ trợ cho vay lãi suất thấp. Loại quy định cấu trúc này của “ngăn chặn đầu cơ và đảm bảo nhu cầu cứng nhắc” nhằm mục đích thúc đẩy sự trở lại của nhà ở cho các thuộc tính dân cư.
Làm thế nào để người nước ngoài có thể mua nhà ở Seoul, Hàn Quốc?
Hàn Quốc thường mở cửa cho người nước ngoài mua nhà, nhưng họ cần phải có thị thực cư trú hợp pháp, chẳng hạn như thị thực F (cư trú, thường trú, nhập cư kết hôn, v.v.) hoặc dòng D (du học, cử công ty, tìm kiếm việc làm, v.v.) và thị thực thăm viếng ngắn hạn không thể mua nhà.
Quá trình mua bán bao gồm ký hợp đồng mua bán, hoàn thành kê khai bất động sản, nộp thuế và đăng ký quyền tài sản. Khi mua nhà, bạn cần nộp các giấy tờ như hộ chiếu, thẻ đăng ký người nước ngoài, giấy chứng nhận thu nhập và giấy chứng nhận tiền gửi ngân hàng.
Về khoản vay, người nước ngoài thường gặp khó khăn trong việc vay vốn với số tiền tương đương với cư dân của họ, và họ cần chuẩn bị hơn 40% khoản trả trước, lãi suất và điều kiện vay tương đối nghiêm ngặt. Thuế chủ yếu bao gồm khoảng 4% thuế mua lại, 1,5% ~ 2% thuế trước bạ và thuế tài sản hàng năm phải trả theo giá nhà.
Nhìn chung, người nước ngoài có ngưỡng mua nhà cao ở Hàn Quốc và những người cư trú dài hạn có thu nhập ổn định nên cân nhắc mua nhà, trong khi những người ngắn hạn hoặc không cư trú phù hợp hơn để cho thuê hoặc đầu tư thận trọng.
Sự khác biệt về giá giữa nhà mới và nhà cũ ở Seoul
Các bất động sản mới ở Seoul thường có giá cao hơn, đặc biệt là ở trung tâm thành phố và các khu vực tái phát triển quan trọng như Yongsan và Mapo, nơi được ưa chuộng nhờ các tiện nghi hiện đại và thiết kế sáng tạo.
Ngược lại, nhà cũ chủ yếu là căn hộ cũ, và mặc dù giá tương đối thấp nhưng người mua thường phải chịu thêm chi phí cải tạo và bảo trì sau đó. Trong những năm gần đây, với việc chính quyền Seoul tích cực thực hiện “Kế hoạch tái tạo đô thị”, môi trường tổng thể và cơ sở hạ tầng của một số cộng đồng cũ đã được cải thiện, điều này đã làm tăng đáng kể giá trị thị trường của một số ngôi nhà cũ và thu hẹp khoảng cách giá với các dự án mới.
Dự báo năm 2025: Xu hướng giá nhà Seoul trong năm năm tới
| thường niên | Giá nhà dự kiến tăng | Các động lực chính |
| Năm 2025 | +3%~5% | Lãi suất thấp + nhu cầu cứng nhắc + mua hàng ở nước ngoài |
| Năm 2026 | +2%~4% | Các dự án phát triển tập trung trên thị trường |
| Năm 2027 | láng | Sự can thiệp chính sách đã được tăng cường |
| Năm 2028 | +1%~2% | Tập trung quần thể cấu trúc dài hạn |
| Năm 2029 | Nó phụ thuộc vào chính sách | Phụ thuộc vào xu hướng kinh tế vĩ mô |
Seoul VS So sánh giá nhà thành phố Hàn Quốc khác
| thành phố | Giá phòng trung bình (KRW/pyeong) | Khu vực chính | Tiềm năng phát triển |
| Pusan | 20,000,000 | Haeundae, Nam-gu | Nhà hướng biển, đầu mối giao thông |
| Daegu | 15,000,000 | Quận Shoucheng, Quận Daxi | Tài nguyên giáo dục phát triển |
| Suwon | 18,000,000 | Quận Bada, Quận Lingtong | Vòng tròn đi làm của Seoul giảm giá nhà |
| inchon | 16,000,000 | Huyện Songdao và Yanshou | Khu kinh doanh quốc tế mới nổi |
Giá nhà ở Seoul vẫn cao nhất cả nước, nhưng các thành phố ngoại vi cũng đang bắt kịp nhanh chóng do giao thông được cải thiện và khuyến khích chính sách.
Tư vấn đầu tư và cảnh báo rủi ro
Những người phù hợp để mua bất động sản ở Seoul chủ yếu bao gồm: những cá nhân sống hoặc làm việc lâu năm tại Hàn Quốc; Gia đình có nhu cầu giáo dục của con và muốn ổn định môi trường sống; và những người mua tập trung vào bảo toàn tài sản và đang tìm kiếm một khoản đầu tư hợp lý.
Tuy nhiên, người mua nhà cần lưu ý một số rủi ro: thứ nhất, biến động tỷ giá hối đoái của đồng Nhân dân tệ so với đồng won Hàn Quốc sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí mua nhà thực tế và lợi tức đầu tư; thứ hai, chính phủ Hàn Quốc tiếp tục thực hiện các chính sách quản lý như hạn chế mua hàng, hạn chế cho vay và tăng thuế, điều này có thể làm tăng ngưỡng mua nhà và chi phí nắm giữ; Cuối cùng, có sự không chắc chắn về thanh khoản thị trường và nếu giá nhà đất trì trệ hoặc thậm chí giảm trong tương lai, có thể khó bán lại. Trước khi mua nhà, bạn nên đánh giá đầy đủ nhu cầu và khả năng chấp nhận rủi ro của bản thân.
lời bạt
Năm 2025, thị trường bất động sản Seoul vẫn sẽ duy trì trạng thái “ngưỡng cao, được chú ý cao, ổn định cao”. Đối với những người nước ngoài không có kế hoạch rút tiền thường xuyên, sống lâu dài hoặc có kế hoạch phân bổ tài sản, Seoul vẫn là một thành phố đáng để nghiên cứu và đầu tư nghiêm túc.
Nên nghiên cứu đầy đủ về giá nhà ở, trường học, giao thông và sự thuận tiện của cuộc sống trong khu vực trước khi đưa ra quyết định mua, đồng thời thuê một đại lý chuyên nghiệp hoặc chuyên gia tư vấn pháp lý để hỗ trợ toàn bộ quá trình mua kết hợp với các luật và chính sách bất động sản mới nhất ở Hàn Quốc.