Là một người theo dõi thị trường bất động sản Nhật Bản trong một thời gian dài, tôi nhận thấy giá nhà ở Tokyo luôn là chủ đề không thể tránh khỏi. Cho dù đó là nhân viên văn phòng địa phương hay người đang có kế hoạch định cư, đầu tư hoặc thuê nhà tại Nhật Bản, hầu như tất cả đều đặt ra cùng một câu hỏi: Giá nhà ở Tokyo ở đâu hợp lý? Nơi tốt nhất để ở?
Rốt cuộc, Tokyo không phải là một thành phố đơn giản, nó bao gồm 23 phường đặc biệt, mỗi phường có một bầu không khí, sự tiện lợi và chi phí sinh hoạt rất khác nhau. Nếu bạn không hiểu những khác biệt vùng miền này, bạn rất dễ bị “giẫm lên hố” nếu bạn chọn một ngôi nhà chỉ dựa trên giá cả.
Trong bài viết này, dựa trên dữ liệu mới nhất từ năm 2025, tôi sẽ phân loại giá nhà và giá yên trên mỗi mét vuông (có quy đổi nhân dân tệ) ở 23 phường của Tokyo, đồng thời kết hợp một số quan sát và kinh nghiệm của bản thân để chia sẻ đặc điểm của từng quận, loại người nào phù hợp để sống hoặc giá trị đầu tư là bao nhiêu.
Nếu bạn cũng quan tâm đến thị trường bất động sản Tokyo, bạn có thể muốn đọc tiếp để hiểu sâu hơn về cảnh quan bất động sản của khu vực đô thị lớn nhất thế giới.
Bảng giá phòng 2025 Tokyo 23 phường (tính bằng yên Nhật/Đô la Đài Loan mới)
Tham chiếu tỷ giá hối đoái: 1 yên ≈ 0,208 NTD (tỷ giá hối đoái thực tế tùy thuộc vào tỷ giá hối đoái hiện tại)
| Xếp hạng | Tên huyện | Giá mỗi mét vuông (NTD) | Đặc điểm khu vực |
|---|---|---|---|
| 1 | Phường Minato | 314,160 | Khu dân cư cao cấp quốc tế, phù hợp với nhóm thu nhập cao và người mua nước ngoài. |
| 2 | Phường Chiyoda | 296,560 | Khu vực cốt lõi của chính trị và cung điện hoàng gia khan hiếm và có giá trị bảo tồn mạnh mẽ. |
| 3 | Phường Shibuya | 289,520 | Nơi tụ họp của giới trẻ và các ngành công nghiệp sáng tạo, phù hợp với các freelancer và nhà đầu tư. |
| 4 | Quận trung tâm | 263,560 | Khu thương mại Ginza và Nihonbashi, trung tâm tài chính và bán lẻ cao cấp. |
| 5 | Phường Meguro | 245,080 | Khu dân cư chất lượng cao yên tĩnh phù hợp với các gia đình trung lưu. |
| 6 | Phường Shinjuku | 244,640 | Một đầu mối giao thông nhộn nhịp, thích hợp cho những cư dân ngắn hạn và trung hạn và những người trẻ tuổi. |
| 7 | Phường Bunkyo | 243,760 | Là một trung tâm giáo dục và là nơi đặt trụ sở của Đại học Tokyo, nó phù hợp với những gia đình coi trọng giáo dục. |
| 8 | Phường Shinagawa | 232,320 | Giao thông thương mại thuận tiện và nhiều công ty nước ngoài, phù hợp với người đi làm. |
| 9 | Phường Toshima | 222,640 | Cốt lõi của Ikebukuro, sinh hoạt thuận tiện, thích hợp cho người độc thân và nhân viên văn phòng. |
| 10 | Quận Đài Đông | 212,520 | Các điểm du lịch như Asakusa và Ueno vẫn hoạt động tích cực nhưng một số đã cũ. |
| 11 | Phường Sumida | 202,400 | Tokyo Skytree là nơi có phong cảnh tuyệt đẹp và thích hợp cho các gia đình. |
| 12 | Phường Setagaya | 201,960 | Khu dân cư lớn nhất có nhiều không gian xanh, thích hợp cho việc chăm sóc trẻ em và người già. |
| 13 | Phường Koto | 201,520 | Khu phát triển mới Bay Shore mang đến cuộc sống thuận tiện và phù hợp với các gia đình bình dân. |
| 14 | Phường Nakano | 198,440 | Một trung tâm cho các nền văn hóa phụ, nơi các nhóm trẻ và sáng tạo hoạt động. |
| 15 | Phường Ota | 185,240 | Gần sân bay Haneda, thuận tiện cho việc đi công tác. |
| 16 | Phường Suginami | 184,800 | Với cư dân ổn định và nhiều công viên, nó phù hợp với các gia đình có ngân sách eo hẹp. |
| 17 | Quận Bắc | 179,080 | Khu dân cư truyền thống với sinh hoạt thuận tiện và giá thuê ổn định. |
| 18 | Phường Arakawa | 165,440 | Khu vực ven biên nhưng giao thông chấp nhận được, và hầu hết các ngôi nhà đều là căn hộ cũ. |
| 19 | Phường Nerima | 153,560 | Tài nguyên giáo dục tốt, phù hợp với sinh viên và công chức. |
| 20 | Huyện Banqiao | 152,680 | Tiết kiệm chi phí, thích hợp cho người mua lần đầu và gia đình trẻ. |
| 21 | Phường Edogawa | 120,120 | Thuận tiện để sống và thân thiện với ngân sách, phù hợp với các gia đình bình thường. |
| 22 | Phường Katsushika | 117,040 | Với cảm giác mạnh mẽ về vùng ngoại ô và chi phí sinh hoạt thấp, nó phù hợp với những người mua bình dân. |
| 23 | Phường Adachi | 113,080 | Khu vực giá thấp nhất với lợi nhuận cho thuê vừa phải, phù hợp với ngân sách rất thấp. |
Làm thế nào để chọn khu vực bất động sản Tokyo phù hợp với bạn?
Ở Tokyo, một thành phố vừa mang tính quốc tế vừa đầy cá tính, thực sự không có “câu trả lời chuẩn” nào cho việc chọn nhà. Những người khác nhau đánh giá cao những điểm hoàn toàn khác nhau: một số theo đuổi sự sống động và tiện lợi, một số thích cây xanh và yên tĩnh; một số người có ngân sách hào phóng và chú ý đến vị trí và vòng kết nối; một số người có ý thức về ngân sách và quan tâm nhiều hơn đến hiệu suất chi phí.
Sau đây là những gợi ý cử tri cho bốn người mua nhà điển hình mà tôi đã tổng hợp dựa trên kinh nghiệm mua nhà thực tế của những người xung quanh và tình hình cơ bản của từng quận. Tôi hy vọng nó có thể giúp bạn tìm được khu vực “phù hợp” nhanh hơn.
Người tìm kiếm cuộc sống cao cấp/phóng viên lợi nhuận đầu tư
Nếu bạn là một chuyên gia với mức lương hàng năm hơn 10 triệu yên, hoặc giám đốc điều hành công ty nước ngoài, hoặc một gia đình nước ngoài, thì phường Minato (Roppongi, Azabu), phường Chiyoda (Marunouchi) và phường Chuo (khu vực Ginza) là lựa chọn hàng đầu của bạn
Khu vực đề xuất: Phường Minato, Phường Chiyoda, Phường Chuo
Những nơi này không chỉ có giao thông thuận tiện mà còn có nhiều trường học quốc tế, môi trường sống sạch sẽ, tươm tất, cơ sở vật chất hỗ trợ đầy đủ phù hợp với những người có yêu cầu chất lượng sống cao.
Minato-ku, Tokyo
Khu vực cảng nổi tiếng với trụ sở công ty đa quốc gia, đại sứ quán và trường học quốc tế, đồng thời là nơi cư trú ưa thích của các cá nhân và chuyên gia có giá trị ròng cao nước ngoài. Trong suy nghĩ của nhiều người, nó gần như là “trần nhà của cuộc sống Tokyo”.
Đây không chỉ là khu vực tập trung nhiều ngôi nhà sang trọng mà còn là vị trí đắc địa với cảm giác, bản sắc và tiện nghi quốc tế nhất tại Tokyo. Cho dù đó là công việc, giáo dục, chăm sóc sức khỏe hay giải trí, nó đều mang lại những điều tối ưu trong hầu hết mọi yếu tố chính.
Khu vực Roppongi và Toranomon của phường Minato là nơi có nhiều tổ chức tài chính quốc tế và các công ty dịch vụ chuyên nghiệp, đồng thời là nơi có các giám đốc điều hành, luật sư, chuyên gia tư vấn và các chuyên gia nước ngoài khác. Mặc dù một số công ty công nghệ có trụ sở chính tại Shibuya hoặc Chiyoda, nhưng phường Minato vẫn là một trong những khu vực quốc tế nhất với lối sống cao cấp ở Tokyo.
Điều này đồng nghĩa với việc mật độ cơ hội việc làm tại đây vô cùng cao, đặc biệt phù hợp với những người hành nghề trong các ngành có giá trị gia tăng cao như tài chính, tư vấn, công nghệ, y tế.
Tokyo Chiyoda
Là trung tâm của các vấn đề pháp lý và chính phủ quốc gia của Nhật Bản, phường Chiyoda tập hợp Văn phòng Thủ tướng, Quốc hội, các bộ lớn và Tòa án Tối cao, và nhu cầu về văn phòng đã mạnh mẽ trong một thời gian dài.
Phường Chiyoda, quận hành chính nhỏ nhất trong số 23 phường của Tokyo, có nguồn lực đất đai cực kỳ eo hẹp, tỷ lệ đất ở rất thấp và nguồn cung nhà ở mới khan hiếm.
Sự “khan hiếm” này mang lại cho các bất động sản trong khu vực khả năng giữ giá trị mạnh mẽ, khiến chúng được ưa chuộng bởi những người mua địa phương có giá trị ròng cao và các nhà đầu tư tổ chức.
Chuo-ku, Tokyo
Quận trung tâm có cả chức năng thương mại cao cấp và đáng sống, thể hiện đặc trưng đô thị hỗn hợp mạnh mẽ. Đại diện là Ginza và vùng lân cận ga Tokyo, nơi đây quy tụ một số lượng lớn các cửa hàng hàng đầu của thương hiệu xa xỉ quốc tế, cửa hàng bách hóa cao cấp và khách sạn cao cấp, thu hút người tiêu dùng có giá trị ròng cao trong và ngoài nước, và là một trong những khu thương mại cao cấp tiêu biểu nhất của Tokyo.
Đồng thời, trong khu vực cũng có một số khu dân cư chất lượng cao, chẳng hạn như Harumi, Tsukishima và Tsukuda, với tầm nhìn ra bờ sông và các căn hộ tháp mới, tạo thành một vòng tròn sống hiện đại phù hợp với những người có thu nhập cao.
Nguồn tham khảo: Waterfront B&B
Do sự tồn tại chung của nhu cầu thương mại và nhà ở và sự khan hiếm tài nguyên đất đai, thị trường bất động sản ở huyện Chuo đã cho thấy khả năng chống chịu rủi ro mạnh mẽ và tiềm năng tăng giá dài hạn, khiến nơi đây trở thành một khu vực quan trọng được các cá nhân và tổ chức có giá trị ròng cao ưa chuộng.
Ba khu vực không chỉ có lượng người mua và khách thuê cao cấp ổn định và lớn, đặc biệt là các doanh nhân nước ngoài đến từ Châu Âu, Hoa Kỳ và Châu Á, đảm bảo giá thuê và giá giao dịch tăng cao trong dài hạn.
Cơ sở vật chất sống toàn diện cũng là một lợi thế lớn, bao gồm các trường đại học hàng đầu của Tokyo, trường học quốc tế, cơ sở y tế, các cơ sở mua sắm và văn hóa và giải trí sang trọng.
Nhìn chung, ba quận này không chỉ là biểu tượng của trải nghiệm sống cao cấp mà còn là sự lựa chọn hàng đầu cho các tài sản bất động sản chất lượng cao với lợi nhuận đầu tư ổn định và tiềm năng tăng trưởng.
Nhân viên văn phòng/hướng đi làm
Đối với hầu hết người lao động ở Tokyo, tiêu chí chính cho một khu vực bầu cử thường là “giao thông thuận tiện + cuộc sống hiệu quả”. Là một trung tâm kết nối quan trọng cho Shinkansen và Sân bay Haneda, phường Shinagawa không chỉ thích hợp cho việc đi lại đến Tokyo mà còn cho các doanh nhân thường xuyên đi lại đến và đi từ Kansai hoặc quốc tế.
Khu vực đề xuất: Phường Shinagawa, Phường Shinjuku, Phường Shibuya
Shinjuku và Shibuya là những trung tâm đa chức năng nổi tiếng ở Tokyo, kết nối không chỉ các tuyến đường chính trong thành phố mà còn kết nối các cơ sở thương mại phong phú và nhu cầu cho thuê, phù hợp với những người làm việc tự do, lao động cổ cồn trắng hoặc các nhà đầu tư cho thuê ngắn hạn.
Sự tiện lợi khi sống ở ba nơi này rất cao, và bạn có thể dễ dàng tận hưởng cuộc sống về đêm của thành phố sau khi tan làm vào ban đêm.
Người mua nhà gia đình / những người coi trọng việc chăm sóc trẻ em và chất lượng cuộc sống
Đối với các gia đình có kế hoạch định cư và nuôi dạy con cái, sự yên tĩnh và an toàn của môi trường sống, cũng như nguồn tài nguyên giáo dục dồi dào, là những chỉ số quan trọng nhất.
Khu vực được đề xuất: Phường Bunkyo, Phường Setagaya, Phường Suginami, Phường Nerima
Phường Bunkyo không chỉ là nơi tọa lạc của Đại học Tokyo mà còn là nơi tập trung của nhiều trường tiểu học và trung học nổi tiếng, và nổi tiếng với các gia đình quan tâm đến nhà ở của khu học chánh.
Các quận Setagaya và Suginami có nhiều không gian xanh và an ninh tốt, được mệnh danh là “khu dân cư lý tưởng cho người dân Tokyo”, với nhịp sống chậm nhưng thoải mái, đặc biệt thích hợp cho việc nuôi dạy con cái và dành thời gian cho người già.
Quận Nerima được biết đến với giá nhà tương đối phải chăng và cuộc sống ổn định, được công chức và gia đình giáo viên ưa chuộng.
Người mua có ngân sách hạn chế
Đối với những người mua nhà có ngân sách eo hẹp, các cặp vợ chồng trẻ mới bắt đầu lập gia đình hoặc những người mua nhà lần đầu, làm thế nào để giảm chi phí trong khi vẫn giữ cho việc đi lại có thể chấp nhận được là một cân nhắc chính.
Khu vực được đề xuất: Phường Koto, Phường Itabashi, Phường Nakano, Phường Edogawa
Là một khu vực quan trọng dọc theo bờ biển Vịnh Tokyo, phường Koto đã dần phát triển thành một khu dân cư mới nóng ở Tokyo trong những năm gần đây do sự tiến bộ không ngừng của các dự án tái phát triển đô thị và cải tạo đất.
Đặc biệt tại các khu vực Toyosu, Ariake và Shinonome, không chỉ có số lượng lớn các dự án căn hộ cao tầng được xây dựng mới mà quy hoạch tổng thể khối cũng tương đối hiện đại, với đường phố rộng rãi và không gian xanh phong phú, vừa đáng sống vừa có tiềm năng phát triển trong tương lai.
So với các khu vực lõi truyền thống như phường Minato và phường Chiyoda, giá nhà ở của phường Koto tương đối phải chăng, khiến nơi đây trở nên phổ biến đối với những người mua nhà có ngân sách hạn chế nhưng theo đuổi chất lượng cuộc sống.
Cho dù đó là người mua gia đình hay người mua lần đầu, quận Giang Đông được ưa chuộng vì “giá trị CP cao” (hiệu suất chi phí).
Ngoài ra, các tiện ích sinh hoạt trong khu vực đang liên tục được cải thiện. Các trung tâm mua sắm lớn (như LaLaport Toyosu, AEON Shinonome), bệnh viện, công viên, trường học quốc tế, v.v. đều có sẵn;
Về giao thông, tuyến Tokyo Metro Yurakucho, Tuyến Rinkai, Yurikamome và các tuyến đường khác chạy qua phía bắc và phía nam, kết nối trực tiếp với Ginza, Shinjuku, Odaiba và các khu vực trung tâm thương mại khác. Đặc biệt đối với các gia đình có trẻ em, các nguồn lực giáo dục và chính sách hỗ trợ chăm sóc trẻ em tại nhiều khu vực của quận Koto cũng đang dần được tối ưu hóa.
Từ góc độ đầu tư dài hạn, với việc tái thiết tổng thể Vịnh Tokyo và liên tục đầu tư vào cơ sở hạ tầng giao thông, sức hấp dẫn dân cư của phường Koto dự kiến sẽ tăng hơn nữa, với tiềm năng giá trị gia tăng nhất định.
Mặc dù Itabashi và Nakano không nằm ở trung tâm thành phố, nhưng chúng có kết nối giao thông tốt, cho thuê và bán hàng tích cực, và cuộc sống thuận tiện, phù hợp với những cư dân muốn tìm kiếm một “sự cân bằng” ở rìa thành phố. Phường Edogawa là một khu dân cư truyền thống với bầu không khí cộng đồng mạnh mẽ và giá thành rẻ, khiến nó trở thành một lựa chọn rất tiết kiệm chi phí.
Kết thúc
Giá nhà ở của Tokyo nói chung cho thấy một mô hình đáng kể của “trung tâm cao và cạnh thấp”, có liên quan chặt chẽ đến các yếu tố như bố trí chức năng đô thị và mật độ trung tâm giao thông. Các khu vực cốt lõi như Minato, Chiyoda và Chuo vẫn ở mức cao do tập trung một số lượng lớn các nguồn lực chính trị, kinh tế và thương mại cao cấp; trong khi các khu vực tương đối ngoại vi có giá cả phải chăng hơn do các yếu tố như khoảng cách đi lại và mức độ phát triển.
Khi chọn một ngôi nhà, chỉ tập trung vào giá cả thường là không đủ. Một lựa chọn thực sự lý tưởng nên xem xét toàn diện tiềm năng đánh giá cao trong tương lai, sự tiện lợi trong cuộc sống, thời gian đi lại, tiện ích xung quanh và nhu cầu sinh hoạt hoặc đầu tư cá nhân. Mỗi quận, mỗi nhà ga, và thậm chí mỗi con phố đều có sự độc đáo và nhịp điệu phát triển riêng.
Tôi hy vọng bài viết này có thể cung cấp cho bạn một tài liệu tham khảo có giá trị cho các quyết định mua, đầu tư hoặc thuê nhà của bạn ở Tokyo. Phán đoán hợp lý và quan điểm dài hạn là chìa khóa để điều hướng biến động thị trường và nắm bắt giá trị.