這幾年，買房「出海」的聲音越來越多，日本、泰國、馬來西亞被講了很多輪，現在輪到了韓國。

不得不說，韓國確實有些吸引人的地方：首爾的大都市氛圍，釜山的慢生活節奏，還有濟州島的海風和陽光。如果只是短暫停留，真的很容易讓人動心。但當你認真開始查資料、看房價、研究政策之後，很快就會發現——韓國不是那種「掏錢就能拿身份、落地就能住一輩子」的地方。

我寫這篇文章，並不是為了勸退誰，而是想把我自己在了解韓國購房過程中踩過的一些坑、看過的文件、和中介聊過的細節，整理出來。買不買，是你自己的決定，但希望你做這個決定之前，是「清醒」的。

買房≠自動移居，簽證申請另有門檻

在許多海外置業的宣傳中，「買房送身份」這類說法極具吸引力，不少人也因此誤以為只要在韓國買下一套房，就能順利獲得長期居留權，甚至最終拿到國籍。

然而，這種認知並不符合韓國的實際政策。韓國目前並不是「購房移民」國家，購置房產本身並不自動賦予任何類型的居留資格。

F-2 居住簽證：購房只是其中一環

F-2 是韓國較為靈活的一類長期居住簽證，部分類型允許通過「經濟貢獻型」路徑申請。所謂經濟貢獻，通常包括高收入、高學歷、持續納稅、韓語能力等多個維度。

在某些特定情況下，外國人可以通過大額投資（包括房產）申請F-2簽證。但這並不是簡單的「買套房就行」，而是需要：

• 購房金額達到5億韓元以上（折合人民幣約26萬元以上）；
• 房產需坐落於政府指定區域（例如濟州島、部分自由經濟區等）；
• 持有期間需持續合法居住在韓；
• 提供語言成績、稅單、居住計劃等補充材料；
• 並通過韓國出入境管理部門的綜合評估。

而即使成功獲批，這類簽證通常也只是有效期1～3年的長期居留，並非永久性。

F-5 永久居留：長期積累才能獲得

對於希望獲得「韓國綠卡」的人來說，F-5永久居留簽證是目標。但這類簽證的門檻相當高，需要申請人：

• 持有F-2等簽證連續在韓國合法居留至少5年；
• 在這段期間內保持穩定收入和持續納稅記錄；
• 無犯罪記錄；
• 通過韓國政府認可的韓語語言能力考試（通常需TOPIK 3級以上）；
• 證明有能力在韓自立生活，不依賴公共救助。

換句話說，就算你已經花了幾億韓元在韓國買房，如果你沒有真正居住、沒有納稅、不會韓語、沒有就業記錄，F-5也與你無緣。

購房作為投資方式的額外限制

即使你完全符合投資金額要求，韓國政府對於通過購房投資申請簽證也設有多個隱性限制：

• 不得轉租：在持有期間，部分簽證類別不允許將房屋出租；
• 不得短期轉售：部分區域的房產在幾年內不得轉讓；
• 持續性持有要求：購房申請的簽證通常綁定於房產本身，一旦出售房產，簽證資格可能立即失效；
• 政策隨時調整：韓國出入境政策並非寫死，可能根據經濟形勢或政治壓力進行收緊。

如果你希望通過購房實現長期居住或身份規劃，必須滿足特定簽證類別的申請條件，而這些條件遠比「買房」複雜得多。

外國人購房受監管，不能「想買就買」

雖然韓國房地產市場對外開放程度較高，但這並不意味著外國人可以像本地人一樣「想買就買」。實際上，從購房資格到交易方式，韓國政府對外國買家設置了相當明確的限制和監管措施，尤其是在熱門城市或敏感區域。

購房前需報備，交易後要備案

韓國法律規定，外國人在購房前必須向當地市廳或區廳（相當於地方政府）提交「購房申報」。而在交易完成後，也必須在 30 天內完成房產報告登記。如果沒有按時申報，可能會面臨罰款甚至影響後續的房產轉讓或簽證申請。

換句話說，在韓國買房並不是「選好了就簽字」，而是必須走完一整套行政程序，流程嚴謹、時間緊湊。

熱門區域有額外限制政策

為了抑制房價過快上漲、限制炒房行為，韓國部分城市已對外國人購房設立了額外門檻。例如：

• 首爾江南區、麻浦區等核心區域被列為「房地產投機過熱地區」，對外國買家設置更嚴格審查；
• 禁止以海外法人名義購房，以防止規避身份審核；
• 買家需提交資金來源證明，有時還需提供銀行交易紀錄、納稅紀錄等；
• 某些交易甚至需要獲得財政部或法務部的許可，否則無法登記產權。

這意味著，即使你有錢、有意願，也不一定能輕鬆在這些地區完成交易。

外國人幾乎無法在韓貸款買房。

和很多國家一樣，韓國的銀行對外國客戶，尤其是非永久居民，通常持較為保守態度。外國人基本無法獲得本地銀行的住房按揭貸款。換句話說：

• 想在韓國買房，基本得準備全款；
• 即使你已經在韓國有長期簽證或工作記錄，也很難獲得「首付＋按揭」這種國內常見的操作方式；
• 極少數貸款案例，通常也僅限於高淨值人群或長期納稅者，流程極為繁瑣，審批周期長，利率也不低。

韓國購房流程

對於非韓國籍購房者而言，語言障礙與法律理解的雙重壓力是貫穿購房全過程的重要挑戰。這些障礙不僅影響決策效率，還可能直接引發法律或財務風險。

購房流程大致為：

選房 → 簽署購房合同（통상계약） → 繳納定金（10%） → 完成產權調查和稅務審核 → 支付剩餘尾款 → 產權登記 → 居住或出租

在韓國，購房合同（통상계약）絕大多數以韓文為標準格式，其用語精細、結構繁複。即使擁有一定韓語基礎，也難以準確理解「違約條款」、「稅費分擔」、「產權瑕疵」、「中介責任」等關鍵內容。

此外，產權登記制度複雜，需提交身分證明、購房報備書、印章證書、公證文件等。手續繁瑣、時間緊湊，對非韓語使用者來說極具挑戰。

一些賣方或中介可能會在合同中加入對買家不利的條款，例如：

• 違約金設定不對等（買方違約罰金遠高於賣方）；
• 房屋狀況免责條款，即便房屋存在隱性瑕疵，買家仍需自行承擔；
• 稅務責任不明，可能導致買方承擔本應由賣方支付的地方稅、印花稅等。

如未經專業審查簽署，後期極難追責。

法律手續繁瑣，程序性錯誤影響產權登記。

完成購房合同後，購房者需進行一系列法定流程，包括產權登記（등기부등본 登記）。此過程涉及多項韓語文書與法律材料提交，如：

• 身份認證（護照或外國人登錄證）；
• 外國人購房事前申報（외국인 부동산 취득 신고）；
• 印章證書（도장증명서）、簽名認證；
• 公證文件（需根據國籍準備雙語或認證文本）；
• 房產稅與取得稅繳納證明等。

其中任一步驟出錯，可能導致登記延期，甚至無法取得有效產權證明。特別是對於使用「法人購房」方式的投資者，還需額外提供法人登記簿、投資用途說明、資金來源審查報告等材料，流程更為複雜。

中介責任邊界模糊，維權難度大。

韓國的部分房產中介並不為外國人提供全程翻譯和法律諮詢，僅作為交易撮合方。一旦發生糾紛，如房屋實際狀況與宣傳不符、尾款支付流程誤導等，購房者往往陷入孤立無援的境地。

因此，建議務必聘請：

• 熟悉不動產相關法規的韓籍律師；
• 或提供雙語支持的專業中介機構；
• 必要時也可透過韓國駐所在國領事館諮詢法律協助管道。

稅費與持有成本不可小視。

在韓國購置房產，除了支付房屋本身的價格之外，還需承擔一系列稅費與持有成本。這些開銷在長期持有與未來出售時會顯著影響整體投資收益，務必提前做好規劃。

类型	税费说明	备注
购置税	约1%~4.6%	取决于房产价格和地区
登记税	约0.2%
个人所得税	若出售获利，将按差价征税（最高45%）
持有税（房产税+综合不动产税）	每年缴纳	高价房产负担重
中介服务费	约0.4%~0.9%	买卖双方各付一半

另外，韓國部分城市還徵收「空置房附加稅」或「炒房稅」，特別是對短期內反覆交易的行為進行懲罰。

市場風險與政策變動不可預測。

近年來，韓國房地產市場經歷了較大的波動，尤其是在2020年至2022年間，房價出現了快速上漲。這一階段吸引了大量國內外投資者的關注，外國購房者的比例顯著上升，尤其是在首爾、釜山和濟州島等熱門區域。

然而，從2023年開始，市場進入調整期，政府對房地產市場的監管日趨嚴格，帶來了諸多不確定性和風險：

• 2020–2022年快速上漲後，2023年起進入調整期；
• 外國購房者比例增加，引發政策審查與輿論反彈；
• 政府可能出台新的限制措施，如限制轉售、提高稅率、限制外籍買家購房比例。

一旦政策變化，外國人可能面臨資產流動性下降、購後難以轉售的困境。

居住、出租與稅務遵從問題。

韓國一些住宅小區，尤其是高檔公寓或特定管理區，往往會對住戶身份和用途有嚴格限制。例如：

• 部分小區不允許外國人長期自住，或禁止商住兩用；
• 出租需依法申報所得，繳納租金稅；
• 若違反規定，將面臨罰款、簽證取消、房產凍結等風險。

寫在最後

韓國房地產市場整體制度較為成熟且透明，但對於外國買家而言，仍然存在不少隱性門檻和不可預見的風險。在決定是否購房之前，請務必牢記以下幾點：

• 買房不能直接帶來身份，購房本身並不等同於長期居留或移民資格；
• 政策始終在變，市場既有上漲，也有下跌的可能，投資需謹慎；
• 語言、文化和法律障礙是真實存在的，切勿低估跨國置業的複雜性；
• 明確自己的目標：投資、自住還是移民，不同目標對應不同路徑和策略。

切忌輕信「買房送身份」、「輕鬆置業韓國」等廣告宣傳。唯有理性分析、全面了解，才能為自己做出真正負責任且符合實際的購房決策。