這幾年，買房「出海」的聲音越來越多，日本、泰國、馬來西亞被講了很多輪，現在輪到了韓國。
不得不說，韓國確實有些吸引人的地方：首爾的大都市氛圍，釜山的慢生活節奏，還有濟州島的海風和陽光。如果只是短暫停留，真的很容易讓人動心。但當你認真開始查資料、看房價、研究政策之後，很快就會發現——韓國不是那種「掏錢就能拿身份、落地就能住一輩子」的地方。
我寫這篇文章，並不是為了勸退誰，而是想把我自己在了解韓國購房過程中踩過的一些坑、看過的文件、和中介聊過的細節，整理出來。買不買，是你自己的決定，但希望你做這個決定之前，是「清醒」的。
買房≠自動移居，簽證申請另有門檻
在許多海外置業的宣傳中，「買房送身份」這類說法極具吸引力，不少人也因此誤以為只要在韓國買下一套房，就能順利獲得長期居留權，甚至最終拿到國籍。
然而，這種認知並不符合韓國的實際政策。韓國目前並不是「購房移民」國家，購置房產本身並不自動賦予任何類型的居留資格。
韓國的移民和居留制度主要依靠就業、投資、婚姻、留學等多種路徑。單純的房產購買，只能被視為一種財產行為，並不構成獲得簽證或長期居留的直接理由。
與此不同的是，韓國在濟州島等地曾短暫推出過「投資移民」政策，但要求投資額度通常在 5 億韓元以上，且必須投入於政府指定的地產或開發項目，而不是一般住宅市場。
韓國購房與F-2居留簽證的實際條件
接下來要介紹的是韓國的 F-2簽證。很多人以為只要在韓國購買房產，就能直接獲得長期居留甚至永久居留資格，但實際情況並非如此。
嚴格來說，F-2簽證本質上屬於「居住簽證」，其審核標準涵蓋多方面因素，例如：申請人的學歷背景、工作年限與專業技能、在韓國的年收入水準、納稅記錄、是否具備一定程度的韓語能力，以及對韓國社會的適應與貢獻度。
韓國政府會依據一套「積分制」來評估申請人，通常需要達到滿分100分中的80分左右才有可能通過。
經濟貢獻通常包括高收入、高學歷、持續納稅及韓語能力等多個維度。在某些特定情況下，外國人可以通過大額投資（包括房產）申請 F-2 簽證。
但這並不是簡單的「買套房就行」，而是需要滿足多重條件，例如購房金額需達到 5 億韓元以上（約合人民幣 26 萬元），房產必須位於政府指定區域（如濟州島或部分自由經濟區），並且在持有期間需持續合法居住在韓。
同時，申請人還需要提供語言成績、稅單、居住計劃等補充材料，並通過韓國出入境管理部門的綜合評估。即便如此，這類簽證一般也僅為 1～3 年的長期居留，並不等同於永久居留資格。
韓國購房與 F-5 永久居留簽證的實際條件
對於希望取得「韓國綠卡」的人來說，F-5永久居留簽證是最終目標。然而，這類簽證的門檻相當高，並非僅憑一次性投資或購房即可輕鬆獲得。申請人通常需要先持有F-2等長期簽證，並在韓國連續合法居住至少五年；在此期間必須保持穩定收入與持續納稅的紀錄，確保具備經濟獨立能力。
同時，申請人不得有任何犯罪紀錄，還需通過韓國政府認可的韓語能力考試，通常要求TOPIK三級以上，以證明能夠在社會中正常生活與交流。除此之外，還要能證明自己具備在韓國自立生活的條件，而不是依賴政府公共救助。
換句話說，即便有人已經花費數億韓元在韓國購置不動產，如果缺乏實際居住經驗，沒有納稅與就業紀錄，也不具備韓語能力，那麼 F-5永久居留依然與其無緣。
購房作為投資方式的額外限制
即便申請人完全符合購房的投資金額要求，韓國政府對於通過購房投資申請簽證仍設有多項隱性限制。
首先，部分簽證類別不允許將持有的房屋轉租，限制了投資的靈活性；其次，部分區域的房產在購置後數年內不得短期轉售，以防止炒作與投機。
再者，購房簽證通常與房產本身綁定，若出售房產，簽證資格可能立即失效。此外，政策並非固定不變，韓國出入境與投資相關政策可能會根據經濟形勢或政治因素隨時調整收緊。
| 限制項目 | 說明 |
|---|---|
| 不得轉租 | 在持有期間，部分簽證類別不允許將房屋出租 |
| 不得短期轉售 | 部分區域的房產在購置後幾年內不得轉讓 |
| 持續性持有要求 | 購房申請的簽證通常綁定於房產本身，一旦出售房產，簽證資格可能立即失效 |
| 政策隨時調整 | 韓國出入境政策並非固定，可能根據經濟形勢或政治壓力隨時收緊 |
由此可見，如果希望透過購房實現長期居住或身份規劃，必須滿足特定簽證類別的多重條件，而這些條件遠比單純「買房」要複雜得多。
外國人購房受監管，不能「想買就買」
雖然韓國房地產市場對外開放程度較高，但這並不意味著外國人可以像本地人一樣「想買就買」。實際上，從購房資格到交易方式，韓國政府對外國買家設置了相當明確的限制和監管措施，尤其是在熱門城市或敏感區域。
自2025年8月26日起，外國個人、企業或政府機構欲購買6平方米以上住宅，必須事先向當地政府申請許可，且獲准後需在4個月內入住所購住宅，並持續居住至少2年，禁止將住宅用作投資用途如出租。
此外，交易資金來源需提供完整說明，包括海外資金來源及簽證類型，若涉及洗錢疑慮，將通報金融情報分析院（FIU），並可能展開調查。違規者可被要求限期改正，未履行者將處以最高相當於房價10%的年度罰款，甚至可能取消交易許可。
此政策是為了應對近年外國人投機炒房問題，維護房價穩定。對於計畫在韓國首都圈購房的外國人而言，必須提前了解相關規定、申請流程及資金監管要求，以確保交易合法合規。
購房前需報備，交易後要備案
你以為在韓國買房很自由？其實一點都不輕鬆。對外國人來說，真正的流程比想像中繁瑣得多。首先，在買之前就得先去當地市廳或區廳報備，提交一份「購房申報」。
接著，等到交易完成後，還必須在 30 天內完成房產登記。如果忘記了或拖延太久，不但可能被罰款，還可能影響後續的過戶甚至簽證申請。
所以啊，在韓國買房可不是「看好房子就簽字、交錢」這麼簡單的事，而是要走完一整套行政程序。時間緊、規矩多，必須提前做好心理準備。
熱門區域有額外限制政策
很多人以為只要有錢，在韓國哪裡都能買房，但事實上並不是這樣。像首爾江南、麻浦這些熱門區，政府早就把它們列為「投機過熱地區」，外國人想買房會遇到一堆額外限制。
舉個例子：不能用海外公司的名義買房；必須交代清楚資金來源，還可能被要求提供銀行流水、納稅紀錄；有些交易甚至得跑去財政部或法務部申請批准，不然根本登記不了產權。
所以說，就算口袋裡錢夠、真的很想買，也不代表能輕輕鬆鬆完成交易。在韓國熱門區買房，門檻比想像的高得多。
外國人幾乎無法在韓貸款買房
很多人不知道，其實外國人在韓國幾乎不可能靠貸款買房。韓國的銀行對外國客戶（尤其是沒有永久居留的人）非常保守，基本上不會輕易批住房按揭。
換句話說，如果你打算在韓國買房，幾乎得準備全款。就算你拿著長期簽證，在韓國有工作紀錄，也很難像本地人一樣「先付首付，再貸款」。
當然，也不是完全沒例外。極少數高淨值或長期納稅的外國人，確實能拿到貸款。但過程非常麻煩，審批時間長，利率也不低，說白了就是「能貸到也不划算」。
韓國購房流程
對於非韓國籍購房者而言，語言障礙與法律理解的雙重壓力是貫穿購房全過程的重要挑戰。這些障礙不僅影響決策效率，還可能直接引發法律或財務風險。
購房流程大致為：
選房 → 簽署購房合同（통상계약） → 繳納定金（10%） → 完成產權調查和稅務審核 → 支付剩餘尾款 → 產權登記 → 居住或出租
在韓國，購房合同（통상계약）絕大多數以韓文為標準格式，其用語精細、結構繁複。即使擁有一定韓語基礎，也難以準確理解「違約條款」、「稅費分擔」、「產權瑕疵」、「中介責任」等關鍵內容。
此外，產權登記制度複雜，需提交身分證明、購房報備書、印章證書、公證文件等。手續繁瑣、時間緊湊，對非韓語使用者來說極具挑戰。
一些賣方或中介可能會在合同中加入對買家不利的條款，例如：
- 違約金設定不對等（買方違約罰金遠高於賣方）；
- 房屋狀況免责條款，即便房屋存在隱性瑕疵，買家仍需自行承擔；
- 稅務責任不明，可能導致買方承擔本應由賣方支付的地方稅、印花稅等。
如未經專業審查簽署，後期極難追責。
法律手續繁瑣，程序性錯誤影響產權登記。
完成購房合同後，購房者需進行一系列法定流程，包括產權登記（등기부등본 登記）。此過程涉及多項韓語文書與法律材料提交，如：
- 身份認證（護照或外國人登錄證）；
- 外國人購房事前申報（외국인 부동산 취득 신고）；
- 印章證書（도장증명서）、簽名認證；
- 公證文件（需根據國籍準備雙語或認證文本）；
- 房產稅與取得稅繳納證明等。
其中任一步驟出錯，可能導致登記延期，甚至無法取得有效產權證明。特別是對於使用「法人購房」方式的投資者，還需額外提供法人登記簿、投資用途說明、資金來源審查報告等材料，流程更為複雜。
中介責任邊界模糊，維權難度大。
韓國的部分房產中介並不為外國人提供全程翻譯和法律諮詢，僅作為交易撮合方。一旦發生糾紛，如房屋實際狀況與宣傳不符、尾款支付流程誤導等，購房者往往陷入孤立無援的境地。
因此，建議務必聘請：
- 熟悉不動產相關法規的韓籍律師；
- 或提供雙語支持的專業中介機構；
- 必要時也可透過韓國駐所在國領事館諮詢法律協助管道。
稅費與持有成本不可小視。
在韓國購置房產，除了支付房屋本身的價格之外，還需承擔一系列稅費與持有成本。這些開銷在長期持有與未來出售時會顯著影響整體投資收益，務必提前做好規劃。
| 类型 | 税费说明 | 备注 |
|---|---|---|
| 购置税 | 约1%~4.6% | 取决于房产价格和地区 |
| 登记税 | 约0.2% | |
| 个人所得税 | 若出售获利，将按差价征税（最高45%） | |
| 持有税（房产税+综合不动产税） | 每年缴纳 | 高价房产负担重 |
| 中介服务费 | 约0.4%~0.9% | 买卖双方各付一半 |
另外，韓國部分城市還徵收「空置房附加稅」或「炒房稅」，特別是對短期內反覆交易的行為進行懲罰。
市場風險與政策變動不可預測。
近年來，韓國房地產市場經歷了明顯的波動。特別是在 2020 年至 2022 年間，房價快速上漲，吸引了大量國內外投資者的關注，外國購房者比例也在這一階段顯著提升，首爾、釜山與濟州島等熱門地區尤為突出。
然而，自 2023 年起，市場逐漸進入調整期。政府開始加強監管，帶來了諸多不確定性與風險。房價在經歷快速上漲後出現回落，外國購房者比例的上升也引發了政策審查與社會輿論的反彈。未來，政府不排除會出台新的限制措施，例如限制轉售、提高稅率，甚至限制外籍買家的購房比例。一旦政策出現變動，外國人可能面臨資產流動性下降、購後難以轉售的困境。
除了市場與政策風險，居住、出租與稅務遵從問題也不可忽視。在韓國，一些住宅小區——特別是高檔公寓或特殊管理區——對住戶身份與使用用途設有限制。例如，部分小區不允許外國人長期自住，或禁止商住兩用；若房屋用於出租，必須依法申報並繳納租金稅。若違反規定，則可能面臨罰款、簽證取消，甚至房產凍結等嚴重後果。
寫在最後
韓國的房地產制度雖然整體上相對成熟透明，但對外國買家而言，仍存在不少隱性門檻與潛在風險。在做出購房決定之前，有幾點必須牢記。
首先，購房並不等同於獲得身份，在韓國買房並不能自動帶來長期居留或移民資格。其次，政策隨時可能發生變化，市場同樣有上漲與下跌的循環，投資務必要謹慎。
同時，語言、文化以及法律上的障礙也是真實存在的，不可低估跨國置業的複雜性。最後，更要明確自己的目標，是投資、自住還是移民，因為不同目的需要不同的路徑與策略。
總而言之，切勿輕信「買房送身份」或「輕鬆置業韓國」之類的廣告宣傳。唯有充分了解規則並審慎評估風險，才可能在韓國房地產市場中做出理性且安全的選擇。