ご存知のように、日本は本州、北海道、九州、四国の4つの大きな島から成り立っており、そのうち九州は3位です。 九州地方では福岡県が最大の県です。 福岡は九州の重要な都市であるだけでなく、生活の利便性、経済の活発さ、交通の整備などから、日本で最も住みやすい都市の1位にランクインしています。
日本への移住を検討している方は、福岡の不動産の大まかなイメージや適地について、この記事で紹介します。
福岡県の不動産価格
福岡県の不動産価格は、日本では中程度の水準にあります。 東京や大阪などの一流都市と比較して、福岡の住宅価格は明らかにはるかに低いです。 しかし、日本の他の小都市と比べると、住宅価格は依然として比較的高いです。 もちろん、福岡の住宅価格を韓国や中国と比較してみると、コスパ比はかなり良い。
| 地域 | 新築マンション(1LDK/2LDK) | 中古マンション | 一戸建て住宅 |
|---|---|---|---|
| 博多区 | 3,500万円~5,000万円 | 2,500万~4,000万円 | 4,000万~6,000万円 |
| 中央区(中王区) | 3,000万~4,500万円 | 2,000万円~3,500万円 | 3,500万円~5,500万円 |
| 南区 | 2,500万~4,000万円 | 1,800万~3,000万円 | 3,000万~4,500万円 |
| 東区 | 2,000万円~3,500万円 | 1,500万円~2,800万円 | 2,800万円~4,200万円 |
| 西区 | 2,500万~4,000万円 | 1,800万円~3,200万円 | 3,200万円~4,800万円 |
| 城南区 | 2,500万~4,000万円 | 1,800万円~3,200万円 | 3,000万~4,500万円 |
日本の不動産には、購入価格以外にも多くの隠れたコストが含まれていることに注意することが重要です。 例えば、マンションは毎月の管理費や修繕費が必要で、アパートの広さや状態にもよりますが、約1万円から3万円程度です。
一戸建て住宅(戸建住宅)は木造住宅や戸建住宅であるため、屋根や外壁、給排水、暖房などの設備は、10年程度の工事を経て見直しや更新が必要になることがあります。 費用は通常、数十万の島で100万円の間です。
したがって、住宅を購入する際には、住宅価格自体に加えて、投資や居住の経済的圧力を十分に評価するために、これらの長期的な維持費も予算に含める必要があります。
福岡県の不動産成長動向
2025年現在、福岡県の不動産市場は、福岡市とその周辺を中心に着実な上昇傾向を見せています。 国立研究開発法人国土建築調査公社(NTT都市開発)が発表した「2024年福岡市住宅市場レポート」によると、福岡中心部(博多・中央)の住宅価格は過去1年間で約4.5%上昇しているのに対し、郊外(南・西・東など)の上昇幅は2.8%程度から3.2%程度とやや低調に推移しています。
福岡の住宅価格上昇の原動力は、主に4つの側面にあります。 まず、商業施設、オフィスビル、公共施設、高級住宅地の建設を網羅する2大再開発プロジェクト「天神ビッグバン」と「博多コネクテッド」の継続的な推進により、都市インフラが改善されただけでなく、天神・博多エリアの商業・住宅価値が大幅に向上し、多くの住宅購入者や投資家が集まりました。
第二に、七隈線は博多駅まで延長され、中心部間のシームレスな接続を実現し、通勤時間の短縮と移動の利便性の向上により、沿線物件の需要が急増し、住宅価格が上昇し続けています。
第三に、福岡空港は市内中心部から車でわずか15分で、国際的なアクセス性が優れているため、外国人投資家が高級住宅および短期賃貸アパート市場をレイアウトし、地域の住宅価格をさらに押し上げています。
最後に、J-REITのデータによると、住宅市場は着実に推移しており、全体の稼働率は96.9%で、賃料水準は着実に上昇しており、投資家に優れたリターンをもたらしています。 これらの要因が組み合わさって、福岡は西日本で最も有望な不動産市場の1つとなっています。
福岡県の中古住宅の平均価格
新築住宅は良いですが、すべての投資家が新築住宅を購入するのに十分な資金を持っているわけではないことを考えると、中古住宅、特にアパートがそれほど長くない限り、検討する価値はあると個人的には考えています。 もちろん、中古住宅の価格はばらつきがあり、調査を通じて平均価格の参考を与えることしかできません。
| 物件タイプ | 面積 | 価格(10,000円) | 単価(10,000円/㎡) | 建設年 |
|---|---|---|---|---|
| 3LDKアパート | 67㎡ | 2,140万円 | 31.94 | 1989年 |
| 2LDKアパート | 58㎡ | 1,699万円 | 29.29 | 1991年 |
| 1R アパートメント | 24㎡ | 1,340万円 | 55.83 | 2002年 |
| 1R アパートメント | 24㎡ | 1,050万円 | 43.75 | 2000年 |
| 1SK アパートメント | 34㎡ | 1,930万円 | 56.76 | 2008年 |
| 1LDKアパート | 41㎡ | 2,220万円 | 54.15 | 2009年 |
個人的には、日本では中古のアパートを購入しましたが、福岡では購入していません。 参考までに、一人暮らしの場合は、通常は1LDKのアパートで十分です。 結婚や子育てを検討している方は、2LDKを選ぶことができます。
ライフスタイルは人それぞれで、金持ちは豊かな生き方を持ち、一般の人は普通の生き方を持っています。 物件を選ぶ際に最も重要なことは、安心して暮らすことであり、次いで遮音性、アパートの外部環境、隣人の構成です。 一般的に、外国人が多い地域は騒がしいかもしれませんが、日本人は静かな地域に住んでいて、より快適な生活環境を持っています。
福岡県の重点エリアを徹底解読
中央区:福岡の住宅価格上限、富裕層の第一選択
事実:中央区の地価は1平方メートルあたり100万円を超えており、高級マンションは賃貸・販売ともに好調で品薄化しています。 天神と博多のビジネス地区は活発に取引されており、高い賃料水準と堅実なROIを誇っています。
理由とケース:中央区は福岡の政治、商業、文化の中心地であり、主要な官公庁、金融機関、大型商業施設があります。 ビッグバンプロジェクトによってもたらされたオフィス、商業、高級住宅の新たな供給は、富裕層の定住を惹きつけています。 地価の高騰と供給の制限により住宅価格は上昇し続けているが、賃貸需要は堅調で稼働率は95%を超えている。
専門家のアドバイス: 長期的な資産保全とハイエンドの投資収益を追求する住宅購入者に適しています。 新築コンドミニアムやブティックコンドミニアムを優先し、アクセシビリティと将来の可能性に重点を置き、特に天神と博多の中核エリアにある高級物件を優先します。
博多区:第2のCBDが上昇し、商業・住宅ともに盛んな
事実:博多区の地価は、一部の地域で2倍に上昇しており、住宅価格の高騰にもかかわらず、まだまだ上昇の余地がある。 博多駅周辺はアクセスが良く、商業施設も充実しており、賃貸・販売市場も活発です。
理由と実証:博多コネクテッド再開発は、商業と住宅の交通ハブを統合し、立地価値の急速な増加を促進します。 博多駅は新幹線や地下鉄の複数の路線と接続しており、通勤や出張に便利です。 同時に、周辺のオフィスビルや店舗の開発により、人口流入と住宅需要の増加がもたらされました。 地方住宅価格は高いが、まだ開発が進んでいない古い市街地や改良住宅が残っているため、今後も上昇の余地は相当だ。
専門家のアドバイス:中長期投資家に適しており、交通の要所や商業施設が完備した新築またはリノベーションされたアパート、特に3LDKや高級物件を、賃貸収入や資本増価を考慮して重点的に検討できます。
東地区:中予算投資家にとって高い成長の可能性
事実:香椎・箱崎地区の住宅価格は中央区や博多区に比べて安いが、賃貸需要は高まっている。 七隈線沿線や主要バス道路の住宅賃料は着実に上昇しています。
理由と正当性:東地区は、地下鉄の延長と道路交通の改善、通勤効率の向上、商業施設の拡張の恩恵を受けており、より多くの若い家族や中産階級の購入者にとって魅力的な地域となっています。 中央や博多と比べると、住宅価格が安く、投資敷居が低く、賃貸リターンも大きく、長期的な上昇の可能性が存在します。
専門家のヒント: 安定した賃貸収入を求める中予算の購入者や投資家に適しており、地下鉄沿いの新築または改装されたアパートや商業施設に焦点を当て、賃貸収入と将来の価値のバランスをとります。
南/西:安定した賃貸と販売、初めての住宅所有の第一選択
事実:南地区と西地区の物価は手頃で、1LDKと2LDKの小規模マンションの供給も十分で、南部地区の平均住宅価格は900万円未満です。 賃貸市場は安定しており、稼働率は約94%にとどまっています。
理由と議論: この 2 つの地区は主に住宅地で、生活設備は完備されていますが、地価は安く、若い家族や初めての購入者に適しています。 この地域の商業、教育、交通施設は徐々に改善され、生活環境は快適で賃貸市場は安定しています。 住宅価格が比較的低いため、持ち家や投資の敷居は低いですが、短期的な上昇の余地は限られています。
専門家のアドバイス:初めての購入者や若い家族に適しており、交通が便利で生活設備が充実した小さなアパートを選択して、自住と家賃収入の両方を達成できます。
城南区:住みやすさと教育は同様に重要であり、住宅購入の改善に適しています
事実:城南区は教育資源が豊富で、質の高い生活環境、住宅価格が中程度から高い、長期住宅価格の変動が小さい。
理由と正当化: 質の高い学校、公園、医療施設は家族購入者を惹きつけ、長期的な住宅需要を増加させます。 賃貸市場は安定しており、投資収益率は信頼性が高く、住宅価格は非常に回復力があります。 教育資源とコミュニティ環境は、家族改善の購入者が注意を払う中核的な要素であり、長期的な需要と不動産価値を確保します。
専門家のアドバイス: 家族購入者に適しており、コミュニティ環境と長期的な安定性を重視して、学校、公園、設備の整った生活施設に近い住宅を優先できます。
春日市・小野市:郊外に一戸建て住宅が集積
事実:土地供給は十分で、一戸建て住宅が集中しており、住宅価格は比較的リーズナブルであるため、居住スペースを探している購入者に適しています。
理由と議論:郊外は土地が豊富で、ほとんどの家は一戸建てまたは別荘であり、居住環境は広く静かです。 福岡市はアクセスが良好ですが、地価が比較的安いため、家族での居住や長期投資に適しています。 土地開発の可能性は大きく、将来的には評価の高いスペースを備えたコミュニティレイアウトを選択できます。
専門家のアドバイス: 居住空間と土地使用権を重視する購入者は、アクセスのしやすさと長期的な付加価値の可能性を考慮しながら、新興地域やよく計画された住宅地に焦点を当てます。
北九州市:福岡県の東部の中核で、産業と住宅が同等に重視されています
事実:北九州市は政令指定市として産業・物流の優位性が抜群で、住宅価格は福岡市に比べて概ね安く、市場は安定しています。
理由と実証:鉄鋼、化学、製造の伝統的な産業基盤に依存し、グリーンエネルギーと新興産業をレイアウトしながら、人口の安定を促進します。 福岡市と比べると、住宅価格は手頃で、住宅需要は地域住民や周辺の雇用人口から来ており、賃貸市場は安定しています。
専門家のアドバイス:小倉北地区や八幡東地区など、交通が便利で産業施設が成熟した地域に焦点を当てた、長期持ち家や中予算の投資家に適しています。
福岡県不動産投資・住宅購入アドバイス(2025年)
2025年の市場環境では、福岡県の不動産投資と住宅購入の選択肢は構造的な分化傾向を示すでしょう。 資産の保全と価値の上昇を求める富裕層にとって、中央と博多は依然として最初の選択肢です。
再開発プロジェクトとCBDのコアエリアに位置しているため、これらのエリアの高級新築および中古アパートは需要が不足し、安定しており、将来の住宅価格の上昇と再評価の可能性は非常に高いです。
家賃収入に重点を置く投資家にとっては、東地区と西地区の小さなアパート(1LDKや2LDKなど)の方が魅力的です。 これらの地域は、賃貸需要が安定しており、空室率が低く、投資障壁が比較的低く、短期的には信頼できるキャッシュフロー収入が得られます。
購入者が主に自住者で、特に若い家族や初めての購入者であれば、南区や春日市の中古3LDK住宅や一戸建て住宅がお得な選択になります。 これらの地域の生活設備は徐々に改善され、生活の利便性は高く、住宅購入コストは比較的制御可能です。 一方、長期投資を計画している人は、小野城と城南地区を集中的に考えることができる。
これらの地域の一戸建て住宅や小規模アパートは、教育資源の集中と地域環境の利点の恩恵を受けるだけでなく、長期的な地価上昇の可能性も秘めています。
投資と運営のレベルでは、鉄道輸送線沿線の住宅、特に七隈線と空港線周辺の住宅は注目に値します。 再開発プロジェクトは間違いなく住宅価格上昇の余地をもたらすだろうが、投資家は完成サイクルと市場の消化ペースに基づいて判断する必要もある。
また、学区住宅は福岡市の価値維持力も確固たるものとなっており、地元の家族投資家にとって理想的な長期的な選択肢となっています。
今後、福岡の不動産市場全体では順調に上昇が続くが、地域別のパフォーマンスは差別化されるだろう。 中核地域では、住宅価格は今後1〜2年で3〜8%上昇すると予想されており、新築アパートも建材や人件費の上昇を背景に緩やかな価格上昇を維持するでしょう。
賃貸市場は、短期入居者や外国人に優しい地域を中心に、独身者や外国人入居者からの需要が引き続き増加していることからさらに強化され、賃料利回りは安定的に推移する見込みです。 同時に、再開発プロジェクトの実施により、福岡市の中核地域の都市価値は新たな再評価の到来を迎えます。
ただし、投資家は積極的に展開する際には潜在的なリスクに注意する必要があります。 市内中心部の住宅価格はすでに高水準にあり、やみくもに上昇を追いかけると、より大きなレバレッジリスクをもたらす可能性があります。 郊外地域の投資価値は、人口流入と交通施設の実現に大きく依存しています。 国際投資家は、為替レートの変動が住宅購入のコストと収益に与える影響にも注意を払う必要があります。
全体として、2025年の福岡県の不動産市場には、成長機会と一定のリスクの両方が含まれています。 投資家は、将来の市場で資産の着実な上昇を達成するために、自分の資本状況とリスク許容度に基づいて適切なエリアと不動産タイプを選択する必要があります。
エピローグ
九州の経済を牽引する福岡県は、かつてない都市化が進んでいます。 鉄道輸送の延長、国際空港の便利な接続、大規模な再開発プロジェクトの推進、安定した賃貸需要が総合的に不動産市場に長期的な信頼を注入しています。
2025 年は市場動向を観察する期間であるだけでなく、戦略的参入を把握するための重要な時期でもあります。 安全・安心な長期的な自住の足場を探している場合でも、価値の低迷と安定したリターンを追求する投資指向の場合でも、福岡市のさまざまなエリアは差別化された選択肢と機会を提供します。
この分析が、皆様の住宅購入や投資判断の参考となり、常に変化する国際都市である福岡で、自分だけの不動産機会を見つけていただければ幸いです。